路線価 (2023) 栃木県塩谷郡塩谷町大字田所字柿木山2340-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 塩谷郡塩谷町栃木県塩谷郡塩谷町大字田所字柿木山２３４０番７
価格時点	2023 年
駅名	矢板駅 から 7700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	894万 円 (1016 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	894万 円 (1016 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,093 円／坪 1平米 8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 当該地域は、周囲に農地、林地が多く見られる中、県道沿いに住宅等が散在する集落である。同一需給圏は、塩谷町を中心に隣接市町を含む住宅地域の圏域である。需要者の中心は町内在住者等で、当該地域に地縁的選好性を有する者である。当町には農業以外の産業は余りなく、過疎化が進行しており、不動産への新規需要及び供給は非常に少ない。宅地の取引は殆どなく、画地の規模もまちまちであるので、需要の中心と言えるような価格帯は見出しづらい。 (2) 同一需給圏は、塩谷町及び周辺市町における住宅地域の圏域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する個人等であり、それ以外の需要は殆ど見られない。近隣地域は周囲を農地や山林に囲まれた小規模な集落であり、需要は、極端に少ない状況である。取引自体が極めて少ないうえに、取引される土地の規模が区々であるため、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。当該地域では自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的な地域である。よって、市場において実際に行われた取引事例をもとに試算された実証的で規範的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 後述の理由により、積算価格及び収益価格を求め得なかった。比準価格を再検討のうえ、鑑定評価額を決定する。比準価格は、町内の不動産取引が極端に少ないことから採用した事例は４事例にとどまったが、環境の類似した取引事例を中心に収集・選択し、適正な補修正を施しており、当該市場性を反映して説得力を有する価格である。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢板駅　南西方
距離	7700 m
土地の状態
土地面積	307.3 坪 (1016 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる県道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩谷郡塩谷町栃木県塩谷郡塩谷町大字田所字柿木山２３４０番７
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	33 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)矢板市への２つの県道の分岐点付近に位置し、周囲に山林、農地等が多く見られる中、住宅等が散在する地域である。地域要因に大きな変動要因は特に認められなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、県道沿いの農地・山林等の中に農家住宅等が散見される集落地域。当該地域に格別の変動要因はなく、当分の間、現状維持で推移するものと予測する。地価は下落傾向が継続していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 2万9,423円 1平米 8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 2万9,423円 1平米 8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は持ち直しの動きだが、消費者物価は上昇、金利上昇懸念も見られ不透明感有り。当町では過疎化が進行し、高齢化率は４割を超えている。 (2)塩谷町の人口減少率は５年間で１割を超え、高齢化率は４割を超えている。過疎化の進展により、住宅地需要は低調で地価の下落が続いている。
地域要因
(1)周囲を山林、農地に囲まれた地域で、格別な変動要因は認められない。過疎化等の進展により不動産市場は低迷し、需要及び流動性の低下が見られる。 (2)郊外の県道沿いの小規模な農家集落であり、過疎化の影響を受け、需要は極めて低調で、地域要因に格別の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡塩谷町
地域	栃木県塩谷郡塩谷町大字田所字柿木山２３４０番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,316 円／平米 3万7,411 円／坪
標準価格 平米 坪	8,960 円／平米 2万9,622 円／坪
査定価格 平米 坪	8,960 円／平米 2万9,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡塩谷町
地域	栃木県塩谷郡塩谷町大字田所字柿木山２３４０番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,371 円／平米 2万1,063 円／坪
推定価格 平米 坪	1万70 円／平米 3万3,291 円／坪
標準価格 平米 坪	8,592 円／平米 2万8,405 円／坪
査定価格 平米 坪	8,590 円／平米 2万8,399 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡塩谷町
地域	栃木県塩谷郡塩谷町大字田所字柿木山２３４０番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,222 円／平米 2万3,876 円／坪
推定価格 平米 坪	9,284 円／平米 3万693 円／坪
標準価格 平米 坪	8,842 円／平米 2万9,232 円／坪
査定価格 平米 坪	8,840 円／平米 2万9,225 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情