路線価 (2023) 栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字北原995-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 塩谷郡高根沢町栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字北原９９５番４
価格時点	2023 年
駅名	宝積寺駅 から 750m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円／坪 1平米 3万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ宇都宮線・烏山線沿線で、高根沢町及びその周辺市町の圏域。需要者は高根沢町及び周辺市町に居住又は通勤する１次取得者層が中心。宝積寺駅から徒歩圏に位置するが、画地の配置、街並みの状態はやや雑然とし、周囲に農地等も介在する自然発生的な住宅地域で需要者の相対的な選好性はやや低い。需給関係は概ね安定的に推移しており、土地は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００～３，５００万円程度の物件が取引の中心。 (2) 同一需給圏は、高根沢町及びその周辺市町の住宅地域一円を圏域とする。需要者は、当町及びその周辺市町に居住する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの流入も認められる。当該地域は、周辺で開発分譲が比較的多い既成住宅地域であり、需給は区画整理事業地及び新規民間分譲地に集中しており選別化の影響が認められるものの、相対的な地価の割安感等から需要は底堅い。土地は１千万円台前半、新築戸建物件では３千万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にアパート等が存するが、公法上の規制から使用可能容積率が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域で、戸建住宅等の自用目的の取引が中心であり、戸建貸家・アパート等の賃貸目的の需要は乏しく、収益価格は相対的に信頼性が劣るため、現実の取引実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、当町宝積寺地区に存し地域的特性が類似する住宅地の事例を中心に採用しており、当該市場性を反映し説得力を有する価格である。収益価格は、自用の戸建住宅の取引が中心であり、住宅地としての快適性が必ずしも収益性に直結しないことから低位に試算されたものと判断する。よって、本件においては、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、さらに価格形成要因を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宝積寺駅北西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	130.7 坪 (432 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩谷郡高根沢町栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字北原９９５番４
標準地の範囲
東	90 m
西	120 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、駅から徒歩圏に位置する中規模一般住宅が多い住宅地域として概ね熟成し、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (2)ＪＲ宇都宮線宝積寺駅北西方に所在する低層住宅を中心とした既成住宅地域であり、当該地域に格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価は、概ね横這いで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)宇都宮市のベッドタウンとしての性格を有する。町人口は減少傾向で、物価高の影響等もあって、県内景気等の先行きは不透明である。 (2)インフレ圧力が強く景気の先行きに対する不透明感が払拭できない中、区画整理等による宅地供給圧力も相俟って価格競合及び選別化が進行している。
地域要因
(1)中規模一般住宅が多い住宅地域として概ね熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、地価は概ね安定的に推移している。 (2)当該地域に格別の変動要因はなく、熟成過程にある既成住宅地域であり他住宅地との競合が認められるものの需要は比較的堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡高根沢町
地域	栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字北原９９５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,859 円／平米 15万4,916 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,859 円／平米 15万4,916 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,687 円／平米 11万1,369 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡高根沢町
地域	栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字北原９９５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,024 円／平米 11万5,789 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,677 円／平米 11万1,336 円／坪
標準価格 平米 坪	3万615 円／平米 10万1,213 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡高根沢町
地域	栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字北原９９５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,401 円／平米 13万260 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,886 円／平米 12万5,251 円／坪
標準価格 平米 坪	3万652 円／平米 10万1,336 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡高根沢町
地域	栃木県塩谷郡高根沢町大字宝積寺字北原９９５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,334 円／平米 13万38 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,726 円／平米 12万1,416 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,791 円／平米 10万8,407 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情