路線価 (2023) 栃木県塩谷郡高根沢町大字上高根沢字吹上773-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 塩谷郡高根沢町栃木県塩谷郡高根沢町大字上高根沢字吹上７７３番３
価格時点	2023 年
駅名	宝積寺駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	382万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	382万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円／坪 1平米 1万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高根沢町及び周辺都市の農家集落地域。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性のある者や、周辺農業従事者であると考えられ、極めて限定的である。近隣地域は旧来からの集落地域で、地域要因の変動は少なく、現状維持が続くと判断する。土地の需給が少なく、画地規模も一様でないため土地の中心価格帯を把握することは困難だが、概ね５００万円程度と推定する。 (2) 同一需給圏は高根沢町及び周辺市町の郊外において農家集落を中心とした住宅地域の存する一円の圏域である。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人等がほとんどであり、それ以外からの需要は極めて少ない。公法上の規制等から住宅地の供給は少なく需要も極めて限定的である。取引自体が極めて少ないうえに取引される土地の規模も一様ではないことから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧来からの農家集落地域内に存し、アパート等の賃貸需要や供給がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しない。自用目的での取引が中心の地域であるため、多数の取引事例から試算した市場性を反映する信頼性の高い比準価格を標準とし、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は農家集落等が見られる住宅地域であるが、公法上の規制等からアパート等の賃貸物件の想定が合理的でないため、収益価格は試算できなかった。一方、需要者は市場における価格水準を重視すると考えられるため、比準価格の信頼性は高いと判断される。以上から本件では、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。
交通
交通施設	宝積寺駅南東方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、店舗が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩谷郡高根沢町栃木県塩谷郡高根沢町大字上高根沢字吹上７７３番３
標準地の範囲
東	100 m
西	250 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	35 m
面積	300 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上高根沢地区の旧来からの農家集落地域で、地域要因に格別な変動要因はなく、概ね現状で推移すると予測する。地価水準は低く、需要供給とも少ない。地価はやや下落傾向で推移すると判断する。 (2)高根沢町南部に所在する農家集落である。地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持するものと予測する。需要が限られていることから、地価はやや弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済の動向は緩やかに回復している。個人消費は底堅く、新設住宅着工戸数は回復している。但し、物価水準の上昇等、厳しい環境は続いている。 (2)郡部においてコロナ禍の影響はあまり認められない。少子高齢化や過疎化等の影響から需要は減退している。
地域要因
(1)市街化調整区域内の既存の農家集落地域で、地域要因に大きな変動はない。土地供給は少なく、需要は限定的な状況が続いている。 (2)市街化調整区域内に存する農家集落であり、地域要因に大きな変動は認められない。需要が限られることから地価はやや下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡高根沢町
地域	栃木県塩谷郡高根沢町大字上高根沢字吹上７７３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,091 円／平米 3万55 円／坪
推定価格 平米 坪	8,800 円／平米 2万9,093 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,518 円／平米 4万4,691 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡高根沢町
地域	栃木県塩谷郡高根沢町大字上高根沢字吹上７７３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,091 円／平米 3万55 円／坪
推定価格 平米 坪	9,297 円／平米 3万736 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,194 円／平米 4万6,925 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公３Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	芳賀郡芳賀町
地域	栃木県塩谷郡高根沢町大字上高根沢字吹上７７３番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,275 円／平米 7万3,641 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,008 円／平米 7万2,758 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,126 円／平米 4万6,701 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情