路線価 (2023) 栃木県塩谷郡高根沢町宝石台3-14-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 塩谷郡高根沢町栃木県塩谷郡高根沢町宝石台３丁目１４番１１
価格時点	2023 年
駅名	宝積寺駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,650万 円 (1205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,491 円 1平米 5万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	6,650万 円 (1205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,491 円／坪 1平米 5万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高根沢町及び周辺市町の路線系商業地域一円を圏域とし、需要者の中心は、県内外で広域的な事業展開をする企業等である。当該地域は、宝積寺バイパス沿いの路線系商業地域であり、商業地の分散化等に伴う顧客吸引力の低下傾向に変化のない中、新興の他商業地との選別化等の進行が認められるものの、回復しつつある背後住宅地価格との価格牽連性等により需要は安定しつつある。取引規模がまちまちで市場の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、高根沢町及び周辺市町における路線商業地域が存する一円の圏域である。主たる需要者層は、店舗または事務所利用目的の個人事業者または法人等である。背後は区画整理済みの住宅地域で立地条件に優れるものの、商業地域として熟成していることから新規出店の余地はあまり多くない。取引される土地の規模が一様でないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、地域的特性が類似する路線系商業地の事例を中心に採用しており、当該商業地の市場性を反映して説得力を有する価格である。収益価格は、駐車場を多く必要とする地域的特性から低位に試算されており、当該収益価格の相対的信頼性はやや劣るものと判断する。よって、本件においては、当該地域の市場性を反映し説得力のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに価格形成要因を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域においては低層の店舗、事業所等、容積率を十分に消化しない建物が土地利用の中心で、土地価格に見合った賃料水準にないことから、収益価格はやや低位に試算された。一方で比準価格は現実の市場において実際に発生した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で信頼性は高い。以上から本件では、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宝積寺駅南東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	364.5 坪 (1205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩谷郡高根沢町栃木県塩谷郡高根沢町宝石台３丁目１４番１１
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	20 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	49 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道　二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗を中心とした路線系商業地域であり、当該地域に格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。他商業地との競合にコロナ禍の影響も相俟って、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は沿道型施設等が建ち並ぶ区画整理済みの路線商業地域である。地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。商況を反映して地価は横ばいからやや弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万4,805 円 1平米 5万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,805 円 1平米 5万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万4,805円 1平米 5万5,900円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,805円 1平米 5万5,900円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の先行きに対する不透明感が払拭できない中、当町では商業地の拡散化傾向に変化はなく、選別化等も相俟って、地価は二極化が進行している。 (2)海外情勢の変化や長引くコロナ禍の影響等によって、大きく収益が減少した業種と好調な業種とで二極化が進んでいる。
地域要因
(1)宝積寺バイパス沿いの路線系商業地域で格別の変動要因はなく、比較的恵まれた立地条件から潜在需要が認められるものの、地価は未だ弱含みである。 (2)郊外型の店舗が連たんする路線商業地域である。地域要因に大きな変動は認められない。地価は横ばいからやや下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	塩谷郡高根沢町
地域	栃木県塩谷郡高根沢町宝石台３丁目１４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,227 円／平米 18万2,580 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,172 円／平米 18万2,399 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,172 円／平米 18万2,399 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,200 円／平米 18万2,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県塩谷郡高根沢町宝石台３丁目１４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万560 円／平米 20万211 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,105 円／平米 20万2,013 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,736 円／平米 18万7,569 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｇ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県塩谷郡高根沢町宝石台３丁目１４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,708 円／平米 14万4,499 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,569 円／平米 19万3,629 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,371 円／平米 18万6,363 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県塩谷郡高根沢町宝石台３丁目１４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,411 円／平米 12万3,681 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,444 円／平米 17万6,686 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,097 円／平米 18万2,151 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情