路線価 (2023) 栃木県那須郡那須町大字高久甲字愛宕前5115-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 那須郡那須町栃木県那須郡那須町大字高久甲字愛宕前５１１５番３２
価格時点	2023 年
駅名	黒磯駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	599万 円 (540 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	599万 円 (540 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円／坪 1平米 1万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、那須町及び周辺都市の住宅地域。近隣地域は郊外の住宅地域で、需要者の中心は、那須町及び那須塩原市の居住者、通勤者で１次取得者が大半を占めると推測する。近隣地域は、那須塩原市境の大型ショッピングセンターに近く、生活利便性は高いが、過疎化の影響等で需要は弱含みで推移している。近年は別荘地以外の不動産の供給はあまり見られないため、取引の中心となる価格帯は一概には言い難いが、土地で５００万円～６００万程度と判断する。 (2) 同一需給圏は概ね当町及び周辺市の住宅地域一円の圏域。需要者はほぼ各地元に地縁・血縁を有する者であり、圏外からの流入は別荘地を除くとほとんど無い。上記及び下記のような状況で、地元在住者向けの市場規模は特に小さく、顕在化する取引事例は更に少ない。このため取引価格帯を表すことは困難であるが、広域的見地から推定すれば土地物件で３．３㎡当り３万～４万円程度。一方新築戸建物件は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺には、アパート等の賃貸需要や供給がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しない。自用目的での取引が中心の地域であるため、多数の取引事例から試算した市場性を反映する信頼性の高い比準価格を標準とし、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域及び周辺地域ではアパートは僅かに見られる程度で、次々頁記載の理由から収益価格は求めなかった。また当地域で想定される取引は自宅等の自用目的に係る物件が大半であり、その価格形成においては居住の快適性や生活利便性が重視される。以上の特性及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、実際の取引事例に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	黒磯駅北方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	163.3 坪 (540 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那須郡那須町栃木県那須郡那須町大字高久甲字愛宕前５１１５番３２
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に農地等も多い郊外に開発された住宅地域であり、地域的に格別な変動要因はない。過疎化の影響等で需要は弱含みで推移し、地価は下落傾向が続いている。 (2)郊外の農村地帯の中に散在する住宅地域で、地域要因に特に変化はなく、当面現状維持にて推移するものと予測する。地価水準については若干の下落が続くものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万7,027円 1平米 1万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済の動向は緩やかに回復している。個人消費は底堅く、新設住宅着工戸数は回復している。但し、物価水準の上昇等、厳しい環境は続いている。 (2)人口減少に加え、高齢化率は県内２位で４２％超。町内の基幹産業の１つである観光業について、コロナ禍前水準への回復途上にある。
地域要因
(1)郊外の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。那須町は別荘地以外の土地取引があまりない状態が続いている。 (2)郊外の既成住宅地域で、地域要因に変動はない。地域北西方において、黒磯方面からの県道の延伸計画がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須郡那須町
地域	栃木県那須郡那須町大字高久甲字愛宕前５１１５番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,429 円／平米 3万7,784 円／坪
推定価格 平米 坪	1万923 円／平米 3万6,111 円／坪
標準価格 平米 坪	1万657 円／平米 3万5,232 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須郡那須町大字高久甲字愛宕前５１１５番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,365 円／平米 4万7,491 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,530 円／平米 4万4,730 円／坪
標準価格 平米 坪	1万876 円／平米 3万5,956 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須郡那須町大字高久甲字愛宕前５１１５番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万606 円／平米 3万5,063 円／坪
推定価格 平米 坪	1万564 円／平米 3万4,925 円／坪
標準価格 平米 坪	1万891 円／平米 3万6,006 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｅ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須郡那須町大字高久甲字愛宕前５１１５番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,184 円／平米 4万6,892 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,529 円／平米 4万4,727 円／坪
標準価格 平米 坪	1万249 円／平米 3万3,883 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情