路線価 (2023) 栃木県那須郡那須町大字寺子丙字前原3-52 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 那須郡那須町栃木県那須郡那須町大字寺子丙字前原３番５２
価格時点	2023 年
駅名	黒田原駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	742万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	742万 円 (298 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,319 円／坪 1平米 2万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東北本線沿線で概ね那須町及び周辺市町の商住混在地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業者がほとんどである。近隣地域は、ＪＲ黒田原駅周辺の既存の商業地域で、町の主たる産業である観光の低迷（別荘地需要の後退も含む）等のため背後人口が減少すると共に、那須塩原市等の郊外型商業施設への顧客の流出傾向等もあって商況が低迷し、衰退、空洞化が続いている。取引価格は１，０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は当町及び県北各市の商業地・住商混在地一円の圏域。需要者は地元の個人事業主や中小法人に限られ、圏外からの流入はほぼない。地元在住者向けの商業地域であるが、上記のとおりの状況で需給とも総じて低調で、市場規模も特に小さい。よって取引価格帯を表示することは困難である中、広域的見地から価格水準を推定すれば㎡当り２万円台前半～半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の店舗、店舗兼住宅、一般住宅等が中心であり、投資物件としての需要はほとんどなく、自用目的での取引が主である。従って収益還元法は適用できなかったが、多数の取引事例から試算した比準価格を中心として決定するのが妥当と判断し、代表標準地価格との検討及び前年価格との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は上記のような近隣商業地域であるが、次々頁記載の理由から収益還元法を適用しなかった。取引事例比較法の適用に際しては県北各市からの４件の他に不採用の件もあわせて検証を行っており、市場の実態を適切に反映しているものと思料する。以上並びに一般的要因の動向及び代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、当該比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	黒田原駅　南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	90.1 坪 (298 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼車庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、住宅等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那須郡那須町栃木県那須郡那須町大字寺子丙字前原３番５２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	150 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の中心商店街であるが、人口減少や隣接市の商業施設への顧客の流出といった要因を反映し、店舗の廃業が進んだ。地域の発展を促す要因は見あたらず、当面同様の傾向で推移するものと予測する。 (2)当地域は当町役場と黒田原駅との間の旧来の商業地域で、閉鎖店舗も少なからず見られる。過疎化や高齢化、顧客の路線商業地への流出が相まって商況は厳しい。地価水準も下落傾向が続くものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,319 円 1平米 2万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの推進により観光は回復傾向が見られ別荘地の需要も一時より上向いているものの、既成市街地内商業地の需要は依然低迷が続いている。 (2)人口減少に加え、高齢化率は県内２位で４２％超。町内の基幹産業の１つである観光業について、コロナ禍前水準への回復途上にある。
地域要因
(1)町外の大型店への顧客流出等により中心及びその周辺の既存商業地は廃業が多く、衰退、空洞化が進んだが、新規店舗の立地もわずかに見受けられる。 (2)上記に加え、閉鎖店舗が目立つほか、顧客が新興又は近隣都市の商業施設に流出する等、衰退傾向にある。
個別的要因	(1)町の中心商業地にあり、標準地の価格形成に変動を与える要因に特別な変動はなく、競争力の程度に変化はない。 (2)当要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	那須塩原市
地域	栃木県那須郡那須町大字寺子丙字前原３番５２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,052 円／平米 6万2,986 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,197 円／平米 8万6,607 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,997 円／平米 8万2,640 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	大田原市
地域	栃木県那須郡那須町大字寺子丙字前原３番５２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,928 円／平米 8万9,024 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,608 円／平米 8万7,966 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,844 円／平米 8万2,134 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ａ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	矢板市
地域	栃木県那須郡那須町大字寺子丙字前原３番５２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,940 円／平米 8万2,452 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,378 円／平米 8万594 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,876 円／平米 8万2,240 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	27 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	大田原市
地域	栃木県那須郡那須町大字寺子丙字前原３番５２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,292 円／平米 9万227 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,961 円／平米 8万9,133 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,918 円／平米 8万2,379 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情