路線価 (2023) 群馬県前橋市川曲町字諏訪巡593-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市川曲町字諏訪巡５９３番５
価格時点	2023 年
駅名	新前橋駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	614万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	614万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,267 円／坪 1平米 5万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 地域は既成の比較的画地規模の小さい既成住宅地域を形成しており、土地総額的には６００万円前後と需要者ニーズにマッチしているものの、市場の標準画地規模の観点からは、需要度が弱いという二面性を有している。新規取引、中古物件も少なく、代替性に乏しい既成住宅地域であるが、周辺、箱田地区の地価水準の影響、都市計画道路川曲線との連続性の向上等、地価は硬直的な傾向にあると思料される。 (2) 同一需給圏は前橋市の市街地及びその周辺の圏域で、戸建住宅の中に共同住宅も混在する住宅地域。需要者は前橋市在住者や市外からの転入者も見受けられる。県内経済は持ち直しつつあるも、前橋市の新設住宅着工戸数は横這い傾向で推移している。ただし利便性、居住環境が良好であっても選好性の低い地域では地価は横這い、やや下落傾向を示している。市場の中心となる価格帯は土地が６００万円前後、新築戸建で２３００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の周辺事例ｂ、ｃ、ｅを中心に、同一需給圏内の取引事例、ａ、ｄを関連付けて求めた比準価格は試算価格のバラつきもなく、対象標準地の市場水準を的確に示し得たと思料される。地域の標準的使用や最有効使用は戸建住宅であり、画地規模も小さいことから、収益還元法の適用は行わなかった。よって、比準価格が精度の高い市場価格を具現していると思料されるので、比準価格をもって本件鑑定評価額と決定した。代表標準地との均衡も保たれている。 (2) 比準価格は類似地域において利便性の同等な価格牽連性の有る取引事例を収集し比準を行い求められた価格であり、実証的な価格といえる。収益価格については、戸建住宅が中心の地域であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないこと、また面積も小さい為、共同住宅の想定が困難であること等より採用していない。以上より信頼性の有る取引事例により求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新前橋駅南東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	36.3 坪 (120 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市川曲町字諏訪巡５９３番５
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.4 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位、北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西方の南北幹線、都市計画道新前橋・川曲線（幅員２０ｍ）の開通効果や、周辺箱田地区の土地需要の影響はあるものの、地域の市場需要は限定的で、現状維持的ないし微落傾向で推移している。 (2)今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周辺の環境の変化は少なく、現状維持で推移すると予測されるが、景気の先行きは不透明な面もあり、選好性の低い地域の地価はやや下落傾向を示すと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,267円 1平米 5万1,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,267円 1平米 5万1,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、少子高齢化を背景に、ｗｉｔｈコロナ、ウクライナ情勢等の経済的影響、円安、物価高の局面が続き、不透明感が増大している。 (2)経済活動再開が進むが景気の先行きは未だ不透明。前橋市の人口も微減傾向に有る。相対的に需要が弱い住宅地は下落傾向を示している。
地域要因
(1)川曲町のエリア内においては既成地域はほぼ住宅として充足しており、後発の住宅地域に取引が見られる程度である。 (2)近隣地域の地域要因の変動は特に無いが先行きの不透明感により地価は下落傾向に有る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23119 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市川曲町字諏訪巡５９３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,981 円／平米 15万8,625 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,561 円／平米 18万6,991 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,844 円／平米 16万1,478 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23119 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市川曲町字諏訪巡５９３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,876 円／平米 16万1,584 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,397 円／平米 16万9,918 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,534 円／平米 16万453 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22119 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市川曲町字諏訪巡５９３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,059 円／平米 18万2,025 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,730 円／平米 17万4,325 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,779 円／平米 16万1,263 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23119 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市川曲町字諏訪巡５９３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,298 円／平米 20万5,957 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,990 円／平米 21万8,163 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,701 円／平米 16万1,006 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23150 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市川曲町字諏訪巡５９３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,686 円／平米 17万4,180 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,738 円／平米 16万1,128 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情