路線価 (2023) 群馬県前橋市荒牧町1-27-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市荒牧町１丁目２７番１１
価格時点	2023 年
駅名	前橋駅 から 5600m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,551 円 1平米 6万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,551 円／坪 1平米 6万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧前橋市北部を中心とする住宅地域の圏域である。需要者の中心は同市に居住・勤務するサラリーマン層を中心とする第１次取得者で、市外からの転入もみられる。生活利便性や住環境要因等に恵まれており、新型コロナの懸念もみられるが需要は根強い。土地は２７０㎡程度では１，８００万円前後、新築戸建住宅は３，３００万円前後が取引の中心。 (2) 同一需給圏は旧前橋市内に存する住宅地域一円である。需要者は市内に在住・勤務の一次取得者が主体である。近隣地域は幹線道路背後に位置する区画整然とした住宅地域である。周辺地域には生活利便施設が多数集積しており前橋市内でも人気の高いエリアの一つである。これらを背景とし需要は底堅い。需要の中心価格帯は標準的画地程度の土地で１，８００万円前後、新築戸建住宅で３，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、周辺にはアパート等も見られる地域であるが、収益価格は土地に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算された。当地域は居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域でもあることから、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は区画整然とした住宅地域である。収益物件も散見されるが土地活用の観点から建設されたものが多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。典型的需要者の目的は自己使用であり、代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定を行うことから、市場の実態を反映した比準価格の説得力は収益価格より高い。よって比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	前橋駅北西方
距離	5600 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市荒牧町１丁目２７番１１
標準地の範囲
東	220 m
西	130 m
南	120 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	20 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地北部の区画整然とした住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした住宅地域で、地域要因に特別な変動はみられず標準的使用は当面現状並で推移と予測。商業施設にも近く生活環境良好で選好性は高いので当面土地需要は安定的に推移と予測。 (2)一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域。地域要因に特段の変動は見られず今後も現況を維持すると予測される。人気の学区内に存し生活利便施設も多く選好性に優れる。地価は横ばいで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,551 円 1平米 6万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万5,551 円 1平米 6万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県庁所在都市。人口は減少傾向。新型コロナの不安は残るが、土地需要は改善傾向。工業地需要は堅調。住宅地や商業地及び地域間での２極化拡大。 (2)人口は減少傾向。土地取引件数は微増、取引価格は旧前橋市は概ね横ばい（一部上昇）、旧郡部は下落傾向。下落幅は縮小傾向にあり回復の兆しあり。
地域要因
(1)市街地北部の生活環境良好な区画整然とした住宅を中心とする地域で土地需要は安定的に推移。 (2)区画整然とし人気の学区内に存し、生活利便施設も多く選好性は高い。需要は底堅い。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23118 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市荒牧町１丁目２７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,821 円／平米 19万7,768 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,261 円／平米 20万2,529 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,814 円／平米 21万969 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23118 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市荒牧町１丁目２７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,873 円／平米 17万4,798 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,379 円／平米 18万3,083 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,290 円／平米 20万9,237 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23150 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市荒牧町１丁目２７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,870 円／平米 21万1,154 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,870 円／平米 21万1,154 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,926 円／平米 20万8,033 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,400 円／平米 21万6,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23118 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市荒牧町１丁目２７番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万618 円／平米 20万403 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,429 円／平米 19万6,472 円／坪
標準価格 平米 坪	6万953 円／平米 20万1,511 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,400 円／平米 20万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情