路線価 (2023) 群馬県前橋市総社町植野字東新井159-61 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市総社町植野字東新井１５９番６１
価格時点	2023 年
駅名	群馬総社駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円／坪 1平米 4万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね前橋市北西部の利根川西地区を中心とする住宅地域の圏域。需要者の中心は同市内のサラリーマン層を中心とする第１次取得者であり、市外からの移動は比較的少ない。周辺では分譲地開発もみられるが、旧来的特性の残る当地域での取引は低位で推移している。土地は２２０㎡程度で１，１００万円前後、新築戸建住宅は２，７００万円前後が取引の中心。 (2) 同一需給圏は前橋市の郊外及び外周部の住宅地域。需要者の中心は前橋市在住の居住を目的とした３０代から４０代前後の１次取得者である。熟成した住宅地域で、周辺地域では建売分譲なども見られ需給が底堅い印象もあるが、近隣地域の市場の動きは少なく地価はやや下落傾向で推移している。市場での中心価格帯は、土地は１，０００～１，３００万円程度、新築戸建住宅は２，７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は郊外の住宅地域でアパートもみられはするが、標準地については画地規模が小さく、競争力のある賃貸用共同住宅を想定することは困難なため、収益価格の試算は断念した。当地域は居住の快適性を重視する住宅地域でもあることから、自用目的取引が主で取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地が存する近隣地域は、共同住宅も見られる郊外の住宅地域であるが、対象標準地の画地規模が小さいため競争力のある共同住宅の建築を想定することが困難であり収益価格の試算を断念した。当地域は居住の快適性を重視する住宅地域で自己利用を目的とする取引が中心となり、市場性を重視した取引価格水準を指標に価格は決定されることが一般的である。以上から実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	群馬総社駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市総社町植野字東新井１５９番６１
標準地の範囲
東	50 m
西	130 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	12 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	既存住宅と新規住宅等が混在する地域
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅地域で住環境の向上はみられるが、標準的使用に特に変化はなく当面現状並にて推移と予測する。利根川西岸の旧来型の住宅地域のため選好性は弱く、地価水準は当面微減傾向にて推移と予測する。 (2)一般住宅のほかに共同住宅も見られる住宅地域で、周辺環境に大きな変化はなく、標準的使用は概ね現状維持にて推移するものと予測する。景気に不透明感漂うなか、地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県庁所在都市。人口は減少傾向。新型コロナの不安は残るが、土地需要は改善傾向。工業地需要は堅調。住宅地や商業地及び地域間での２極化拡大。 (2)前橋市は県庁所在地で人口は微減傾向。ウィズコロナの経済正常化は進むも景気は先行き不透明で不動産市場も二極化は顕著である。
地域要因
(1)熟成した既成住宅地域で、住環境の良化はみられるが需要は低迷し、他に特別な地域要因の変動はみられない。 (2)総社地区の人口は微増傾向にある。一般住宅の外に共同住宅も見られる熟成した住宅地域。特に大きな変動要因はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23130 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町植野字東新井１５９番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,362 円／平米 15万9,885 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,969 円／平米 15万1,974 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町植野字東新井１５９番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,770 円／平米 21万7,436 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,704 円／平米 21万7,217 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,132 円／平米 16万9,042 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23130 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町植野字東新井１５９番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,826 円／平米 18万4,561 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,866 円／平米 18万1,387 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	10.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町植野字東新井１５９番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,441 円／平米 21万6,348 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,728 円／平米 21万3,991 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,088 円／平米 16万8,897 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23130 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町植野字東新井１５９番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,098 円／平米 16万2,318 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,039 円／平米 15万8,817 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情