路線価 (2023) 群馬県前橋市青梨子町字熊野前1374 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市青梨子町字熊野前１３７４番
価格時点	2023 年
駅名	群馬総社駅 から 3200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	798万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	798万 円 (285 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 当市郊外、市街化調整区域の地価水準は全般的に㎡当たり２万円から３万円台に収斂しており、微落安定傾向で推移している。地価が安定していることから、市街化調整区域の土地取引は散発的である。土地需要者は３０歳前後から３０代前半の若年層を中心とする。土地総額は７００万円から８００万円、複合不動産総額２，１００万円から２、３００万円程度に把握される。 (2) 同一需給圏は旧前橋市郊外の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は地縁性のある市内居住者が大半を占め、行政的制約もあることから同一需給圏外からの転入者は少ない。農村部にあるため土地取引は少なく、新築戸建住宅の中心的価格帯は取引が少ないため把握できない。需給は比較的安定的に推移しているとみられる。土地は３００㎡前後で８００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地周辺の市街化調整区域内の３事例、非線引区域の２事例から比準して求めた５試算比準価格は近似して求められ、地域格差も適切と判断されることから、比準価格の信頼性は高いと思料される。収益還元法は地域の賃貸市場が未熟成と判断、適用しなかった。以上により、説得力の高い比準価格をもって、本件鑑定評価額と決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内で一般住宅の他、公営住宅も介在するものの農村地域的特性の残る土地で、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場の熟成度は低く、賃貸需要は見込めないことや居住の快適性を重視する住宅地域でもあることから、収益価格は試算せず、市街化調整区域内の多数の信頼性ある取引事例に基づく実証的な比準価格を採用し、他の公示地等との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬総社駅南西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	86.2 坪 (285 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、市営住宅が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市青梨子町字熊野前１３７４番
標準地の範囲
東	200 m
西	550 m
南	450 m
北	450 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	15.4 m
面積	285 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	対象標準地は清里前原住宅団地への進入路に接面している
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当市北西部、関越自動車道西側、県道前橋・箕郷線の南北に広がる市街化調整区域内の住宅地域で、標準的総額は７００万円から８００万円と需要者ニーズにマッチしているため、地価水準は微落ながら比較的安定推移。 (2)郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、特別な地域要因の変動はみられず、標準的使用は当面現状並で推移と予測する。地価水準は、引続き下落傾向にて推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、少子高齢化を背景に、ｗｉｔｈコロナ、ウクライナ情勢等の経済的影響、円安、物価高の局面が続き、不透明感が増大している。 (2)前橋市人口は前年比－０．６％、土地取引件数令和４年１～９月で前年比＋０．８％、新設住宅着工戸数令和４年１月～９月迄で前年比－０．３％。
地域要因
(1)公的分譲住宅団地、市営住宅に近く、幹線県道により、中心部への接近性は計られているが、周辺取引は少ない。 (2)特別な地域要因の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22119 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市青梨子町字熊野前１３７４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,405 円／平米 9万601 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,049 円／平米 8万9,424 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,601 円／平米 9万1,249 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22119 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市青梨子町字熊野前１３７４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,548 円／平米 10万4,298 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,043 円／平米 10万2,628 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,447 円／平米 9万740 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市青梨子町字熊野前１３７４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,460 円／平米 9万783 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,048 円／平米 8万9,421 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,377 円／平米 9万508 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23154 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	北群馬郡吉岡町
地域	群馬県前橋市青梨子町字熊野前１３７４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,381 円／平米 10万7,052 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,406 円／平米 10万3,828 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,477 円／平米 9万839 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23135 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	北群馬郡榛東村
地域	群馬県前橋市青梨子町字熊野前１３７４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,670 円／平米 8万4,865 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,991 円／平米 8万2,620 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,523 円／平米 9万991 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	318 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情