路線価 (2023) 群馬県前橋市粕川町西田面196-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市粕川町西田面１９６番１
価格時点	2023 年
駅名	粕川駅 から 650m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	576万 円 (305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	576万 円 (305 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円／坪 1平米 1万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は粕川地区を中心に旧郡部を含む住宅地域一円。主たる需要者は地縁を有する個人や、周辺市町を通勤圏とする総額を抑えた一次取得者層である。粕川町は南北に粕川が流れ南北に長い町域であり、南部の粕川支所に近いほど需要が強く地価水準が高くなる傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地で５００万円～６００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏は、粕川地区及び周辺の旧郡部に存する住宅地域一円である。需要者は市内に在住・勤務の一次取得者が主体であるが地縁的選好性があり、旧前橋市内からの転入は少ない。近隣地域及びその周辺は一般住宅のほか公共施設、文教施設もあり、粕川地区の中では比較的建物が集積している地域である。需要の中心価格帯は標準的画地程度の土地で６００万円前後、新築戸建住宅で２，２００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は粕川地区の中心部に近い住宅地域で、主たる需要者は自己利用目的の一次取得者層であることから、対象標準地に賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではなく、収益還元法の適用は断念した。対象標準地の主たる需要者は取引価格の水準を指標に意思決定することが一般的であることから、比準価格を実証性を有する説得力のある価格であると判断し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は粕川地区中心部の既成住宅地域である。収益物件はほとんど見受けられず、賃貸市場は衰退し適切な賃貸事例がなく賃貸用共同住宅の想定が困難なため収益還元法の適用は見送った。典型的需要者は市場での代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定を行う傾向にある事から、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高いと思料される。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	粕川駅南方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	92.3 坪 (305 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い粕川地区中心に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	（地域拠点地区）
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市粕川町西田面１９６番１
標準地の範囲
東	280 m
西	70 m
南	360 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	粕川地区中心部に近い住宅地域
街路	基準方位北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	（地域拠点地区）
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)粕川地区中心部に近い住宅地域で、義務教育施設や公民館等の公共公益施設等が存する地域ではあるが、需要は弱く地縁を有するものが主となり、今後も当面、地価は下落基調が継続すると予測する。 (2)粕川地区の中心部付近に位置する既成住宅地域。地域要因に特段の変動は見られず今後も現況を維持すると予測される。土地取引は少なく都心部への回帰傾向により引合いは劣る。地価は引き続き下落傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症拡大による一時的な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあるものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域毎に濃淡がある。 (2)人口は減少傾向。土地取引件数は微増、取引価格は旧前橋市は概ね横ばい（一部上昇）、旧郡部は下落傾向。下落幅は縮小傾向にあり回復の兆しあり。
地域要因
(1)粕川地区中心部に近い住宅地域で、公共公益施設等が存するものの需要は弱い。地域要因に特段の変化は見られない。 (2)旧郡部に存し選好性に劣る。都心部への回帰傾向から需要は減退。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23150 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市粕川町西田面１９６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,952 円／平米 6万5,961 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,280 円／平米 6万3,740 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,369 円／平米 5万7,422 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23150 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市粕川町西田面１９６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,431 円／平米 5万1,015 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,280 円／平米 5万3,822 円／坪
標準価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23150 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市粕川町西田面１９６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,320 円／平米 5万3,954 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,218 円／平米 5万311 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,788 円／平米 6万2,113 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22148 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市粕川町西田面１９６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,558 円／平米 5万8,047 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,205 円／平米 6万186 円／坪
標準価格 平米 坪	2万205 円／平米 6万6,798 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23138 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市粕川町西田面１９６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,290 円／平米 6万467 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,804 円／平米 6万2,166 円／坪
標準価格 平米 坪	2万395 円／平米 6万7,426 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情