路線価 (2023) 群馬県前橋市総社町総社字昌楽寺廻窪道2873-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市総社町総社字昌楽寺廻窪道２８７３番１２
価格時点	2023 年
駅名	群馬総社駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	611万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,631 円 1平米 5万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	611万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,631 円／坪 1平米 5万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は群馬総社駅と新前橋駅勢圏を中心とする住宅地域である。需要者の中心は前橋市に居住又は勤務する３０代から４０代の個人である。中古住宅やミニ開発が供給の中心。産業道路に近い住宅地域で需給は根強く安定している。コロナ禍の和らぎ傾向や市場滞留期間の改善傾向から需給関係は少し改善している。土地は９００万円前後、土地建物は２９００万円前後が市場の中心価格帯と思われる。 (2) 同一需給圏は前橋市利根川以西の住宅地域であり主な需要者は前橋市に居住又は通勤する個人である。街区の整然性が劣る住宅地域で西部第三土地区画事業の都市計画決定がなされているが、事業認可時期は未定で当面事業化の見込みはない。都市計画法第５３条の制限があるが、低層利用が中心となる地域であるため、不動産市場に与える影響は限定的である。需要の中心となる価格帯は土地が１，０００万円程度、新築戸建物件は２，２００～２，６００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引価格は比準価格重視で決定されている。上記比準価格は競争関係にある信頼できる事例から求めたもので信頼できる。収益価格は、画地規模が小さく収益性が低いため適用できなかったが、価格決定への影響はないと判断した。以上、快適性を重視する住宅地域なので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (2) 周辺にはアパート等も見られるが、最有効使用が低層住宅地で自用目的での取引が中心となり、また、画地規模が小さく競争力のある賃貸用共同住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しない。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地域内にあり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬総社駅南方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅や貸家、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市総社町総社字昌楽寺廻窪道２８７３番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	産業通り西側背後に戸建住宅やアパート等が混在する住宅地域
街路	基準方位　北　　５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路背後の在来集落に戸建住宅、貸家、共同住宅等が混在する。住区整然性は低いが、成熟した混在住宅地域を形成している。コロナ禍の和らぎや景気の持ち直し傾向から地価は下落縮小で推移する見込み。 (2)街区の整然性が劣る住宅地域で、西部第三土地区画整理事業の都市計画決定がなされているが、当面事業認可の見込みはなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,631 円 1平米 5万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万5,631 円 1平米 5万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万5,631円 1平米 5万100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はコロナ禍の影響が和らぐもとで持ち直している。個人消費は緩やかに増加している。雇用所得環境は全体としては緩やかに改善している。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)前橋問屋団地北西側に近い一般住宅、貸家、共同住宅等が混在する住宅地域で、街路条件や環境条件等の変化は特に見られない。 (2)西部第三土地区画整理事業の都市計画決定がなされているが事業認可時期は未定であり、当面事業認可の見込みはない。
個別的要因	(1)街路、環境、隣地関係等の個別的要因に変化はなく、競争力は地域の標準を維持。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町総社字昌楽寺廻窪道２８７３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,770 円／平米 21万7,436 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,704 円／平米 21万7,217 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,490 円／平米 16万308 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23119 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町総社字昌楽寺廻窪道２８７３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,011 円／平米 16万2,030 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,220 円／平米 21万8,923 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,752 円／平米 16万4,480 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23130 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町総社字昌楽寺廻窪道２８７３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,362 円／平米 15万9,885 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,969 円／平米 15万1,974 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,686 円／平米 15万7,650 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23130 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町総社字昌楽寺廻窪道２８７３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万531 円／平米 13万3,995 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,697 円／平米 13万1,238 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,979 円／平米 15万5,313 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23130 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町総社字昌楽寺廻窪道２８７３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万835 円／平米 20万1,121 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,938 円／平米 19万1,543 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,837 円／平米 15万1,537 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情