路線価 (2023) 群馬県前橋市千代田町4-1-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市千代田町４丁目１番２６
価格時点	2023 年
駅名	前橋駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万1,674 円／坪 1平米 9万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 街なか活性化事業等やリノベーションホテルの新規開店もあって、地域の活性化が期待されたが、未だ夜間飲食街としての人出は回復には至っていないと思料される。今秋から、一般社団法人（ＭＤＣ～前橋デザインコミッション）による馬場川遊歩道の改修工事が進んでおり、来秋完成を目指していることから、来年の人流の増加が期待されるところである。 (2) 同一需給圏は中心市街地及びその周辺部の普通商業地域の存する圏域である。需要者は自社の事業目的の県内外の法人及び地元企業、投資用不動産として取得目的の投資家や不動産業者等が考えられる。飲食店の占める割合が多くコロナ渦の影響から商況は低迷しており回復の兆しはあるものの需要は弱含みである。また成熟した商業地域であり供給は限定的であり、取引規模等にばらつきがあり需要の中心価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似の取引事例を採用、相互検証も行い、概ね市場水準を具現する比準価格が求められた。収益価格は３階建店舗を想定、安定的賃料を計上して求めた。結果、対比準価格比５５％弱の収益価格を得た。比準価格はコロナ禍の不安定な市場水準を反映しているが、収益価格は従来賃料で安定的と思料される。よって、コロナ禍の商況を考慮、比準価格をやや下方修正し、本件鑑定評価額を表記のとおり決定した。代表標準地との均衡も保たれている。 (2) 周辺には貸店舗も見受けられるが、現況の賃貸市場では土地価格に見合う賃料の収受は困難であり収益価格は低位に試算された。当該地域は自社の事業用不動産も多く、典型的需要者は収益性も考慮するものの他の代替競争不動産の市場での取引動向にも注視し意思決定している。更地及び建付地の規範性を有する事例も収集出来たことから、市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	前橋駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層のビルに飲食店舗等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	450 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市千代田町４丁目１番２６
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	17 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	馬場川の遊歩道改修プロジェクトが今秋スタートし、来秋完成の予定。
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	450 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)昨年来、ホテルの新規オープンや昼間飲食店舗の進出による人流の増加が見られたが、コロナ禍による夜間の顧客の減少が未だ続いている。 (2)比較的規模の小さな飲食店が中心の普通商業地域でコロナ渦の影響から客足は減少し商況は低迷していたが、近隣のホテル開業や新規出店により人流が回復しつつあり、地価の下落幅は縮小傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万4,319 円 1平米 9万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万4,319円 1平米 9万8,100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、少子高齢化を背景に、ｗｉｔｈコロナ、ウクライナ情勢等の経済的影響、円安、物価高の局面が続き、不透明感が増大している。 (2)取引価格は旧市内は下落～横ばい、旧郡部は下落傾向。一部では上昇に転じた地点もあり回復傾向を見せるも、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)馬場川沿いの日中の人流はやや増加しているが、夜間の飲食関連店舗はコロナの影響で相変わらず減少している。 (2)中心市街地の商業地域。引き続く商況の低迷から需要は弱い。近隣施設の新規開業等により人流は戻りつつあるもののコロナ渦以前の賑わいはない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23135 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市千代田町４丁目１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,499 円／平米 29万5,884 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,417 円／平米 30万2,225 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,356 円／平米 32万1,859 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,400 円／平米 32万2,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23138 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市千代田町４丁目１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,157 円／平米 32万7,813 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,562 円／平米 32万5,846 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,562 円／平米 32万5,846 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,600 円／平米 32万5,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23135 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市千代田町４丁目１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6 円／平米 23万1,440 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,508 円／平米 28万9,301 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,774 円／平米 32万3,241 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,800 円／平米 32万3,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23138 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市千代田町４丁目１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,056 円／平米 31万7,561 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,226 円／平米 44万445 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,686 円／平米 32万6,256 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,700 円／平米 32万6,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23138 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市千代田町４丁目１番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,839 円／平米 19万1,216 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,263 円／平米 23万5,595 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,621 円／平米 32万2,735 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,600 円／平米 32万2,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情