路線価 (2023) 群馬県前橋市昭和町2-230-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市昭和町２丁目２３０番３
価格時点	2023 年
駅名	前橋駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	890万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万262 円 1平米 6万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	890万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万262 円／坪 1平米 6万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は前橋市内中心部を主とする近隣型商業地域の範囲。需要者の中心は商業系施設を目的とする個人や地元法人。郊外部の大規模店舗への顧客の移動等により商況は低迷傾向が続いており、収益性の低下に加えコロナ不安も残り、土地需要は低迷している。域内では取引が少なく規模や価格帯はまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は市街中心部及び市街地周辺部の商業地域である。主たる需要者層は店舗、事務所等を目的とする市内法人及び個人が中心で、市外需要者の想定も可能である。近年、圏内地価は底値圏に近づき横這い傾向が見られつつあったが、コロナ禍の影響で、地域差はあるものの需要は弱まっている。近隣地域は用途の多様性は認められるが、商況性は弱く空地等も見られ、需要は弱含み傾向である。取引価格帯は土地の規模等により異なるため把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用店舗が多く、事業者向け賃貸市場の成熟の程度は低い。幹線市道沿いの商業地域ではあるものの用途や規模は多様で適正賃料は見いだしにくく、賃料の遅行性等もあり収益価格は低めに試算されたものと考えられる。そこで、信頼性の高い多数の商業系の取引事例から求められた実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考とし、前年公示価格等及び周辺公示地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	前橋駅北西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗のほか住宅等も混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市昭和町２丁目２３０番３
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	22 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市街地中心部の幹線市道沿いの旧くからの近隣商業地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道の既成商店街で住宅等への用途移行も進行しているが、標準的使用は当面現状並で推移と予測。利便性等優位で用途の多様性も有するが、新型コロナの不安も残り当面地価水準はやや弱含み傾向にて推移と予測する。 (2)比較的広幅員の連絡街路沿線に位置するが、商況性は弱く空地等も多い。しかしながら住宅・事務所・店舗・社会福祉施設等の用途の多様性があり、地価は将来的には横這いに向けて推移してゆくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万2,245 円 1平米 6万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万2,245 円 1平米 6万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 21万1,253円 1平米 6万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県庁所在都市。人口は減少傾向。新型コロナの不安は残るが、土地需要は改善傾向。工業地需要は堅調。住宅地や商業地及び地域間での２極化拡大。 (2)再開発等の進行地域がある一方、衰退傾向を続けている地域もあり、多極化している。コロナ禍の影響は商業地域の特性により差がある。
地域要因
(1)値頃感や用途の多様性から選好性は高いものの、新型コロナへの懸念もみられ、需要は低迷している。 (2)商況性は弱く空地等も多いが、住宅・事務所・店舗・社会福祉施設等の多様な需要層が見込める地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22135 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市昭和町２丁目２３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,952 円／平米 22万1,343 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,550 円／平米 22万14 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,081 円／平米 20万8,546 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市昭和町２丁目２３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,980 円／平米 25万1,190 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,767 円／平米 24万3,874 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,338 円／平米 21万6,007 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23135 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市昭和町２丁目２３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6 円／平米 23万1,440 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,508 円／平米 28万9,301 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,955 円／平米 20万8,129 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23135 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市昭和町２丁目２３０番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,410 円／平米 27万2,447 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,492 円／平米 27万2,719 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,196 円／平米 21万2,232 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,200 円／平米 21万2,245 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情