路線価 (2023) 群馬県前橋市南町3-36-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市南町３丁目３６番３外
価格時点	2023 年
駅名	前橋駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 31万764 円
1平米当たり	1平米 9万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,490万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,490万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万108 円／坪 1平米 11万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は前橋市内の市街地を中心とする商住混在地域に加え幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域一帯である。主たる需要者は地方の高利回りを求める県内外の不動産業者や各種事業会社等である。周辺住宅地価格の上昇による下支えや前橋駅南口至近であるその立地条件から需要は底堅い。需要の中心価格帯は立地・規模・画地条件等により幅があることから見出し難い。 (2) 当該地域は、事務所、店舗、住宅も混在する繁華性が高くはないが駅徒歩圏という恵まれた立地で、周辺地域の住宅地需要も強いため、選好性は底堅い。同一需給圏は、前橋駅周辺を中心とする用途混在地域や商業地域、幹線道路沿いの商業地域で、その背後地との価格牽連性も強い。また想定される需要者の中心は県外資本も含む商業事業者であるが、商業地については立地や規模、品等などによりばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性のある取引事例に基づき試算していることから市場の実態を反映しており信頼性は高い。一方で、収益価格は元本価値に見合う賃貸事例の収集が困難であり、補修正を施しているものの不確実性が内在する点で保守的に資本還元せざるを得ず相対的に低位に試算された。収益性を重視する商業地域ではあるものの、上記のような各手法の特性から、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は信頼性認められる事例を採用しており各補正修正は適切で規範性が高い。収益価格は店舗事務所共同住宅を想定し新規の賃貸事例を採用出来たが、収益還元法は想定要素もあり、また元本と果実の相関関係は希薄であることから低位に試算された。以上から市場性に着目した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	前橋駅南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビルのほか駐車場等が混在する駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市南町３丁目３６番３外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	５階建程度の中層店舗事務所住宅併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	大型商業施設にも近い前橋駅南口のオフィスや共同住宅が混在する地域
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前通り沿いの商住混在地域で、地域要因に特段の変動要因はなく当面現状を維持するものと予測する。地価は前橋駅南口至近に存する希少性から横這い乃至若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (2)駅南口に広がる商住混在地域で、中層複合マンションや事務所ビル、平置有料駐車場、一般住宅等の用途が混在している。駅北口の再開発が進捗しつつも景気の先行不透明感も手伝い地価は横這い傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の中層店舗事務所住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症拡大による一時的な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあるものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域毎に濃淡がある。 (2)前橋市は県庁所在地で人口は微減傾向。ウィズコロナの経済正常化は進むも景気は先行き不透明で不動産市場も二極化は顕著である。
地域要因
(1)前橋駅南口至近に立地するその希少性から複合型共同住宅としての需要も見込まれ、地価は底堅く推移している。 (2)駅前に立地し事務所系を中心に店舗系も混在しており用途の多様性がある。中層階はマンションが多く住居系の需要も見込まれる地域。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23135 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市南町３丁目３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6 円／平米 23万1,440 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,508 円／平米 28万9,301 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,546 円／平米 39万5,219 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23135 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市南町３丁目３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,410 円／平米 27万2,447 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,492 円／平米 27万2,719 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,727 円／平米 39万5,817 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23138 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市南町３丁目３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,056 円／平米 31万7,561 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,226 円／平米 44万445 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,751 円／平米 37万9,367 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22153 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市南町３丁目３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,691 円／平米 31万9,660 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,718 円／平米 30万3,220 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,956 円／平米 41万3,105 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23135 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市南町３丁目３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,474 円／平米 34万2,085 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,595 円／平米 26万3,141 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,403 円／平米 40万7,970 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情