路線価 (2023) 群馬県前橋市総社町総社字大屋敷2018-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市総社町総社字大屋敷２０１８番１外
価格時点	2023 年
駅名	群馬総社駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	5,340万 円 (973 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,499 円 1平米 5万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,340万 円 (973 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,499 円／坪 1平米 5万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は前橋市内の既成商業地域及び幹線道路または準幹線道路沿線の路線商業地域等である。需要者層としては店舗または事務所需要の個人及び県内法人が中心である。チェーン展開をする店舗需要も見込まれる。周辺地域の土地需要は店舗の郊外型化や複合型化、営業所等の統廃合の進行等の影響を受けて低迷している。近隣地域は店舗や営業所等の連坦性は見劣りし、新規の店舗等需要も低迷している。土地取引価格の中心価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は前橋市及び隣接市の路線商業地域及び住商混在地域の存する圏域である。需要者は自社の事業用不動産としての取得を目的とする中小企業や個人事業主のほか、投資目的の個人投資家、不動産業者等が考えられる。郊外に位置し商業集積度は低く需要は弱含みである。取引も少ないことから需要の中心価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上により、市場の実態を反映した比準価格を重視しつつも、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は幹線道路沿いに店舗・事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。自社の事業用不動産のほか収益物件も散見されるが、商況に劣ることから土地価格に見合う賃料の収受は困難で、収益価格は低位に試算された。典型的需要者は取引の意思決定の際、主として代替競争不動産の取引価格を基準に判断している。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	群馬総社駅南方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	294.3 坪 (973 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市総社町総社字大屋敷２０１８番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	350 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗、事務所または併用住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	商況性の劣る郊外の路線商業地域
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗・営業所等が混在する路線商業地域で閉鎖店舗も見受けられるが、当面は現状維持にて推移してゆくものと予測する。地価は地域の商況等を反映して、引き続きやや下落傾向で推移してゆくものと予測する。 (2)低層店舗・事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域。閉鎖店舗も散見され商況に劣り選好性は低い。地域要因に変動はなく今後も現況を維持すると予測される。地価はやや下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)日銀前橋支店によれば、県内景気は新型コロナ感染症の影響が和らぐもとで持ち直しており、個人消費も緩やかに増加している。 (2)取引価格は旧市内は下落～横ばい、旧郡部は下落傾向。一部では上昇に転じた地点もあり回復傾向を見せるも、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)特になし。 (2)郊外の路線商業地域。商業集積度は低く商況は劣る。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23126 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町総社字大屋敷２０１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,041 円／平米 18万8,578 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,041 円／平米 18万8,578 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,380 円／平米 18万3,086 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23130 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町総社字大屋敷２０１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,249 円／平米 18万2,653 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,918 円／平米 18万1,559 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,476 円／平米 16万3,568 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23130 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町総社字大屋敷２０１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万183 円／平米 19万8,965 円／坪
推定価格 平米 坪	6万183 円／平米 19万8,965 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,735 円／平米 17万7,648 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23135 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町総社字大屋敷２０１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,410 円／平米 27万2,447 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,492 円／平米 27万2,719 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,891 円／平米 18万8,082 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,900 円／平米 18万8,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23112 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市総社町総社字大屋敷２０１８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,980 円／平米 25万1,190 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,767 円／平米 24万3,874 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,014 円／平米 19万5,100 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情