路線価 (2023) 群馬県前橋市大手町2-53-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市大手町２丁目５３番３外
価格時点	2023 年
駅名	前橋駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,700万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,753 円 1平米 8万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,690万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,092 円／坪 1平米 8万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は前橋市全般の既成商業地域及び幹線道路及びその背後の商業地域。需要者の中心は前橋市及び周辺市町村の中規模法人または個人等である。幹線道路沿いの事務所系商業地では空室率、賃料水準に大きな変化は無いが、先行きの不透明感が継続しており需要はやや弱含みである。また、市街地中心部、周辺部の商業地域内においても、規模や使用目的に合致しない商業施設に対する需要は弱含みである。市場の中心となる価格帯には幅があり見出せない。 (2) 同一需給圏は、前橋市街地の既成商業地域や路線商業地域等で、その背後地との価格牽連性も認められる。想定される需要者の中心は市内及び周辺市町の中規模法人や個人が想定される。市内の事務所系商業地の空室率や賃料水準は長引く景気の先行き不透明感により需要はやや弱く、中心部や外周部の商業地の規模や利用形態の適合適応の如何により需要の二極化が見られる。中心価格帯の把握も規模や品等により幅があり、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸用と自用の店舗、事務所ビル等が混在する既成の商業地域であり、収益物件も期待出来る地域である。国道沿いの交通量の多い道路沿いの商業地域であるが賃貸市場の成熟がやや低い地域であるため収益価格は低位となった。自用物件としての売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も充分に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は信頼性の認められる事例を採用でき補正修正は適切で規範性が高い。収益価格は賃貸用の事務所ビルを想定し新規の賃貸事例を採用出来たが、収益還元法は想定要素もあり、また元本と果実の相関関係は希薄なことから低位に試算された。また収益物件も期待出来るが自用の取引も見られる地域であるため、市場性に着目した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	前橋駅北西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所ビルが多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市大手町２丁目５３番３外
標準地の範囲
東	350 m
西	200 m
南	30 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	12 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	接面道路の幅員も広く、交通量が多い地域。
街路	３３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層事務所が中心の国道沿いの商業地域であり、当面は現状を維持していくと予測されるが、景気の先行きは不透明な面もあり、事務所系商業地における地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (2)市街地外周部の中央分離帯のある広幅員の国道沿いの事務所系路線商業地域で、景気の先行き不透明感からも当面は需要は弱含み地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,043 円 1平米 8万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万4,729 円 1平米 8万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,043円 1平米 8万3,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 27万3,076円 1平米 8万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万4,729円 1平米 8万3,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 27万3,076円 1平米 8万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動再開が進むが景気の先行きは未だ不透明。事務所系商業地への影響は低いが需要動向が不透明で地価は下落傾向を示している。 (2)前橋市は県庁所在地で人口は微減傾向。ウィズコロナの経済正常化は進むも景気は先行き不透明で不動産市場も二極化は顕著である。
地域要因
(1)近隣地域の地域要因の変動は特に無いが空室率や賃料水準等の先行き不透明感により地価は下落傾向に有る。 (2)地域要因に特別な変動は見られないが、先行き不透明感等から地価は引き続き下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23138 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大手町２丁目５３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,056 円／平米 31万7,561 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,226 円／平米 44万445 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,074 円／平米 28万1,255 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,100 円／平米 28万1,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23138 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大手町２丁目５３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,157 円／平米 32万7,813 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,562 円／平米 32万5,846 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,530 円／平米 27万9,456 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23138 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大手町２丁目５３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,687 円／平米 31万9,647 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,083 円／平米 30万4,426 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,484 円／平米 27万5,998 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,500 円／平米 27万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大手町２丁目５３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,336 円／平米 21万2,695 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,852 円／平米 27万603 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情