路線価 (2023) 群馬県前橋市大利根町2-31-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市大利根町２丁目３１番２３
価格時点	2023 年
駅名	新前橋駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,920万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万2,740 円／坪 1平米 5万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧前橋市を中心とする市内及び周辺市町村を含む幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域一帯である。主たる需要者は物販・その他顧客誘引型の店舗用地を求める地場の一般法人・個人事業主等である。路線商業地は業種・業態により需要者が求める条件は異なるため、立地・規模・画地条件等により取引価格に幅が見られることから、需要の中心価格帯を見出し難い。 (2) 同一需給圏は前橋市を中心とした路線商業地域及び住商混在地域の存する圏域である。需要者は自社の事業用としての利用目的の地元中小企業や個人事業主等が中心になると考えられる。やや郊外に位置し商業系の用途のほか共同住宅や店舗兼住宅等も混在し商況に劣ることから選好性は低い。当該地域における取引は少なく需要の中心価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外の県道沿いの路線商業地域であるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に試算された。対象標準地の主たる需要者は顧客誘引型の店舗用地等を求める自己利用目的の一般法人・個人事業者等で、取引価格の水準を指標に意思決定することが通常であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は幹線道路沿いに店舗や併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域である。自社の事業用不動産のほか収益物件も散見されるが、商況に劣ることから土地価格に見合う賃料の収受は困難で、収益価格は低位に試算された。典型的需要者は取引の意思決定の際、主として代替競争不動産の取引価格を基準に判断している。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新前橋駅南東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗が見られる郊外の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市大利根町２丁目３１番２３
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	230 m
北	330 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高崎市との市境付近に位置する県道沿いの商業地域
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の県道沿いの商業地域で今後も現状の特性を維持していくものと予測する。地価は新型コロナウイルス感染症拡大による一時的な停滞から徐々に落ち着きを取り戻し、下落幅の縮小傾向で推移していくものと予測する。 (2)低層店舗、事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ郊外路線商業地域。やや郊外に位置し商況に劣り選好性は低い。地域要因に特段の変動はなく今後も現況を維持すると予測される。地価は微減傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,715 円 1平米 5万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万4,393 円 1平米 5万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症拡大による一時的な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあるものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域毎に濃淡がある。 (2)取引価格は旧市内は下落～横ばい、旧郡部は下落傾向。一部では上昇に転じた地点もあり回復傾向を見せるも、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)周辺の大型店舗に顧客を奪われ、衰退傾向が続いている。 (2)前橋市のやや郊外に位置する路線商業地域。商業色は希薄で衰退傾向にある。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22138 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大利根町２丁目３１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万505 円／平米 16万6,970 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,454 円／平米 21万9,697 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,140 円／平米 18万8,905 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,100 円／平米 18万8,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23135 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大利根町２丁目３１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,071 円／平米 21万8,431 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,939 円／平米 21万7,994 円／坪
標準価格 平米 坪	6万606 円／平米 20万363 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大利根町２丁目３１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,569 円／平米 24万6,525 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,756 円／平米 24万7,143 円／坪
標準価格 平米 坪	6万679 円／平米 20万605 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22135 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大利根町２丁目３１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,342 円／平米 27万8,835 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,342 円／平米 27万8,835 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,087 円／平米 19万2,036 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	22135 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市大利根町２丁目３１番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,113 円／平米 11万2,778 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,522 円／平米 21万3,310 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,522 円／平米 21万3,310 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情