路線価 (2023) 群馬県前橋市三俣町3-2-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 前橋市群馬県前橋市三俣町３丁目２番２６
価格時点	2023 年
駅名	前橋駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,120万 円 (481 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,559 円 1平米 6万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,130万 円 (481 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円／坪 1平米 6万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は前橋駅勢圏を中心とする前橋市や前橋市に寄った伊勢崎市等の商業多様性のあるロード型地域である。需要者の中心は店舗、事務所、併用共同住宅等を目的とする法人又は人である。付近に量販店のほか営業所等がある沿道地域で繁華性はないが需要は根強い。景気は持ち直し傾向で需給関係は改善傾向。沿道画地は規模不揃いで市場の中心価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は旧前橋市を中心とする市内及び周辺市町村を含む幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域一帯である。主たる需要者は物販・その他顧客誘引型の店舗併用住宅地を求める地場の一般法人・個人事業主等である。路線商業地は業種・業態により需要者が求める条件は異なるため、立地・規模・画地条件等により取引価格に幅が見られることから、需要の中心価格帯を見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引価格は比準価格重視で決定されている。上記比準価格は競争関係にある信頼できる事例から求めたもので信頼できる。近隣地域は路線商業地域だが、併用共同住宅の多様性もあり居住利便性も考慮される。収益価格は低水準だが、市場は取引重視なので価格決定への影響は弱い。以上、需給関係は取引価格中心に動いているので、収益価格は参考に留めて比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中心部北東方に位置する路線商業地域であるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に試算された。対象標準地の主たる需要者は顧客誘引型の店舗用地等を求める自己利用目的の一般法人・個人事業者等で、取引価格の水準を指標に意思決定することが通常であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	前橋駅北方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	145.5 坪 (481 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗等の混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	前橋市群馬県前橋市三俣町３丁目２番２６
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	160 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部北東方、市街地外周部の路線商業地域
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道沿いに沿道店舗や営業所等が混在する。地域性に変化はなく今後も路線商業地域として推移する見込み。コロナ禍の影響は和らぎ景気は持ち直し傾向なので地価は安定的に推移すると見込まれる。 (2)路線商業地域であるが、今後も現状の特性を維持していくものと予測する。地価は新型コロナウイルス感染症拡大による一時的な停滞から徐々に落ち着きを取り戻し、下落幅の縮小傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万4,559 円 1平米 6万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万4,559円 1平米 6万4,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 21万5,551円 1平米 6万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はコロナ禍の影響が和らぐもとで持ち直している。個人消費は緩やかに増加している。雇用所得環境は全体としては緩やかに改善している。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大による一時的な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあるものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域毎に濃淡がある。
地域要因
(1)前橋駅から離れた幹線市道東部環状線沿いに営業所のほか量販店等が混在する。繁華性は低いが、都市計画や環境条件等の変化は特に見られない。 (2)店舗・事務所が中心の路線商業地域であるが、特段の変動要因は見られない。交通量に恵まれた地域ではあるが、通過車両が多く繁華性はやや劣る。
個別的要因	(1)街路、環境、隣地関係等の個別的要因に変化はなく、競争力は地域の標準を維持。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23126 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市三俣町３丁目２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,556 円／平米 18万3,668 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,556 円／平米 18万3,668 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,213 円／平米 20万5,676 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市三俣町３丁目２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,980 円／平米 25万1,190 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,767 円／平米 24万3,874 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,981 円／平米 21万8,133 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市三俣町３丁目２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,336 円／平米 21万2,695 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,986 円／平米 21万4,844 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23126 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市三俣町３丁目２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,563 円／平米 22万9,975 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,563 円／平米 22万9,975 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,537 円／平米 22万3,277 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23135 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県前橋市三俣町３丁目２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,703 円／平米 17万930 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,621 円／平米 20万7,025 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,899 円／平米 21万1,250 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情