路線価 (2023) 群馬県高崎市菊地町字大明神261-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市菊地町字大明神２６１番３外
価格時点	2023 年
駅名	群馬八幡駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	636万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	636万 円 (197 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,784 円／坪 1平米 3万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市郊外の市街化調整区域を中心とする住宅地域で、需要者は高崎市内を中心に周辺市町に勤務する勤労者世帯が中心と想定される。市街化調整区域内で地域の発展に明るい材料が少ないことから、需要が強いとは言い難く、需給動向は低位で推移している。近隣地域の市場の中心価格帯は、土地が６０坪前後で６００～７００万円程度と考えられるが、新築戸建住宅の売り物件は見当たらない状況である。 (2) 同一需給圏は高崎市内北西郊外を一円とする住宅地域。需要者の中心は高崎市に在住または在勤する自己居住を目的とする勤労者世帯である。当地域は、市街化調整区域内に位置するほか、市街地や商業施設、駅等まで遠く、生活利便性で劣るため、需要は弱含みである。土地が２００㎡程度で６００万円～７００万円前後、新築の戸建住宅は２，４００万円前後が需要の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高い複数の取引事例から試算し、実証的で信頼性の高い価格である。また、標準地が市街化調整区域内の戸建住宅団地の小規模画地で、経済合理性のある共同住宅を想定することが困難なことから、収益還元法は適用できなかった。標準地は住宅団地内にあり、周辺地域の取引動向が価格形成に大きく影響することから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の戸建住宅団地であり、画地規模も小さく、経済合理性のある共同住宅を想定することが困難なため収益還元法の適用は断念した。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、実証性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬八幡駅北東方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	59.6 坪 (197 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市菊地町字大明神２６１番３外
標準地の範囲
東	700 m
西	850 m
南	220 m
北	750 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街化調整区域内の既存の中規模住宅団地
街路	基準方位　北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の戸建住宅を中心とした住宅団地であり、特段の変動要因は認められず、今後も現状維持で推移するものと予想する。需要が強いとは言い難く、地価は弱含みにて推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の住宅団地で、地域に特段の変動要因も見られず、現状維持傾向にて推移することが予測される。地価は依然として下落傾向が継続
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 10万8,767円 1平米 3万2,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内随一の商業都市で、中心部の需要は根強いものがある。新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎ、ＪＲ高崎駅周辺の開発も一服傾向。 (2)高崎駅周辺部では大型公共施設の整備など再開発が進行、交通機関の充実などにより北関東・甲信越の拠点都市としての重要性が増加。
地域要因
(1)市街化調整区域内に存し、周辺に利便施設も乏しいことから、需要が強いとは言い難く、地価は下落傾向と認められる。 (2)市街化調整区域であることや生活利便性に劣ることから需要は低迷、地価は依然として下落傾向が継続。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	272 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市菊地町字大明神２６１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,320 円／平米 8万3,708 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,103 円／平米 10万9,439 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,471 円／平米 11万655 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	272 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市菊地町字大明神２６１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,528 円／平米 8万1,090 円／坪
推定価格 平米 坪	3万302 円／平米 10万178 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,737 円／平米 9万8,311 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	268 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市菊地町字大明神２６１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,225 円／平米 11万3,148 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,996 円／平米 10万9,085 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,066 円／平米 10万6,010 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	272 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市菊地町字大明神２６１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,038 円／平米 10万5,918 円／坪
推定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
標準価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	272 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市菊地町字大明神２６１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,930 円／平米 9万8,949 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,451 円／平米 9万7,365 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,293 円／平米 10万6,761 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情