路線価 (2023) 群馬県高崎市下之城町字松村471-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市下之城町字松村４７１番３外
価格時点	2023 年
駅名	高崎駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,286 円 1平米 6万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,286 円／坪 1平米 6万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市街地外周部及び郊外に存する価格中位の住宅地域。需要の中心は３０代の高崎市内在住の勤労者が中心的で、市外からの転入も少なくない。また生活利便施設への接近性が良好なことや区画が整然とし住環境が良好な地域であることから、実需が見込める地域である。市場の中心価格帯は土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，８００万円～３，５００万円が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は高崎市街地の住宅地域一円である。典型的な市場参加者は高崎市内に在住または在勤する勤労者層やファミリー層である。また、当地域は幹線道路に近く、利便施設も整っている事から、需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で１，３００万円程度であり、新築戸建て住宅の中心価格帯は２，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性を有する多数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模により適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は戸建住宅のほか貸家も混在する住宅地域として熟成している。標準地は共同住宅の建築を想定するには小さいため、収益用不動産の想定は困難である。比準価格は住宅地域に存する規範性の高いものから試算されており説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高崎駅南東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い国道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市下之城町字松村４７１番３外
標準地の範囲
東	200 m
西	450 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	国道背後の住宅地域
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣の住宅地域では区画整理が進捗中で住宅が多く建設されているほか、新駅の設置も期待されるエリアであり、今後も住環境の良化が期待される。 (2)幹線道路への接近性が良好な住宅地域で、隣接地域では土地区画整理事業が進捗中である。需要は堅調であるが、新型コロナの影響により地価は上昇から横ばい基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,286 円 1平米 6万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万7,286 円 1平米 6万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,286円 1平米 6万2,700円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万7,286円 1平米 6万2,700円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高崎市全体では、人口は緩やかな減少傾向にある。一方で高崎駅周辺を中心にマンション建設が相次いでおり、市街地への人口流入が続いている。 (2)県内の景気は、人口減少、高齢化等により一部の区画整理地等を除いては地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)成熟した郊外の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。 (2)便益施設が揃っており、底堅い需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	240 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市下之城町字松村４７１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,238 円／平米 24万2,125 円／坪
推定価格 平米 坪	7万844 円／平米 23万4,210 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,144 円／平米 20万5,448 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,400 円／平米 20万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	273 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市下之城町字松村４７１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,749 円／平米 19万918 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,067 円／平米 18万5,358 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,646 円／平米 19万7,190 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	267 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市下之城町字松村４７１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,952 円／平米 23万7,873 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,461 円／平米 22万9,638 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,307 円／平米 20万2,681 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	236 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市下之城町字松村４７１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,130 円／平米 21万8,626 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,118 円／平米 20万2,056 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,665 円／平米 21万476 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,900 円／平米 21万4,559 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	240 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市下之城町字松村４７１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,683 円／平米 20万7,230 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,522 円／平米 19万6,780 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,557 円／平米 21万3,425 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情