路線価 (2023) 群馬県高崎市倉賀野町字上町5558-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４
価格時点	2023 年
駅名	倉賀野駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,947 円 1平米 6万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,947 円／坪 1平米 6万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市外延部の住宅地であり、倉賀野地区等市南東部の住宅地域に代替競争関係が認められる。需要者は高崎市に在住・勤務する自己住居を目的とする個人が中心で、その利便性等から市外からの購入も見られる。当該地域は既に熟成した住宅地であり、利便性等から需要は底堅く推移しているが、高齢化も進展。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で、１，２００～１，３００万円程度、新築住宅を含む場合で２，５００～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は高崎市郊外に位置する住宅地域。需要者の中心は高崎市に在住または在勤する自己住居を目的とする勤労者世帯であるが、他市町からの転入も見られる。当地域は街区街路が整然と配された住宅団地で、住宅地としての熟成度が高いことから、需給関係は比較的安定している。土地は２００㎡程度で１，３００万円前後、新築の戸建物件は２，７００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。戸建住宅を中心とする住宅地域であり、画地規模がやや小さいことから、市場性を有する共同住宅を想定することが困難なため収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域でアパートが見られるが、戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、画地規模により市場性のある共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、実証性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	倉賀野駅南西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中小規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ古くからの住宅団地
街路	基準方位北６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)居住環境良好な、熟成度の高い住宅地域であり、倉賀野駅からも近く、公共・利便施設が整っており、需要は底堅い。しかし高齢化も進展しつつあり、地価は小幅ながら下落傾向に推移すると予測する。 (2)最寄駅から徒歩圏内にある区画整然とした住宅団地で、建替も見受けられるなど良好な居住環境を維持することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,947 円 1平米 6万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万7,947 円 1平米 6万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,947円 1平米 6万2,900円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万7,947円 1平米 6万2,900円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口３７万人を擁する県内最大都市。住宅地については、区画整理地や利便性良好な地域、特にＪＲ高崎駅徒歩圏で底堅い需要が見られる。 (2)県内の景気は、人口減少、高齢化等により一部の区画整理地、中心部を除いては地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)区画整然とした熟成度の高い古くからの住宅団地であり、比較的需要は底堅いものと思われる。 (2)街区街路の整然とした住宅団地で、住宅地としての熟成度が高いことから、需要は比較的堅調で、地価は安定傾向にて推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	225 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,676 円／平米 18万7,371 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,259 円／平米 21万2,440 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,199 円／平米 20万2,324 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	225 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,515 円／平米 14万3,861 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,048 円／平米 15万2,235 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,632 円／平米 19万531 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	240 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,989 円／平米 16万5,264 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,898 円／平米 18万4,799 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,720 円／平米 19万7,434 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	273 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,749 円／平米 19万918 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,067 円／平米 18万5,358 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,101 円／平米 19万2,082 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,000 円／平米 20万1,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情