路線価 (2023) 群馬県高崎市石原町字鶴辺3548-53 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市石原町字鶴辺３５４８番５３
価格時点	2023 年
駅名	高崎駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	979万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	982万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,297 円／坪 1平米 3万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市の郊外に展開する住宅地域。需要者は高崎市内に在住又は在勤する勤労者世帯やファミリー層が中心であるが、圏外からの転入者も散見される。当地域は市街地から遠隔に位置する傾斜地勢の住宅団地であり、生活利便性に難点が認められる。したがって、相対的に市場競争力が低下しており、需給動向は低調である。市場の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で８００万円前後、新築住宅は２，２００万円～２，３００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、烏川西岸に位置する住宅地域を中心とした高崎市郊外の住宅地域の範囲。需要者は高崎市内に居住している自己所有を目的とした勤労者世帯が中心である。生活利便性の劣る傾斜地勢の住宅団地で需要は低迷している。土地は２００㎡程度で８００万円前後、新築住宅の場合２，２００万円程度の物件が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ丘陵地勢の住宅団地であり、最有効使用の観点から共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は適用しない。一方、比準価格は信頼性、規範性が高い類似地域内の取引事例から適切に比準して求められた実証的且つ客観的な価格である。以上、当地域は居住の快適性を重視する住宅団地であることから、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ大規模な住宅団地で、賃貸を想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高崎駅南西方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市石原町字鶴辺３５４８番５３
標準地の範囲
東	300 m
西	300 m
南	80 m
北	330 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地南西部に位置する丘陵地勢の住宅団地
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丘陵地勢の住宅団地であり、市街地から遠く生活利便性に劣ることや住民の高齢化を反映して需給動向は低調である。よって、当地域の地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (2)丘陵地勢の大規模住宅団地であり、高齢化が進行し、生活利便性が劣るため需要は弱含み。地価は当面の間、下落傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,297 円 1平米 3万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内最大の人口を有する中核都市であるが、商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷しており、住宅地は生活利便性の高低により二極化が進んでいる。 (2)高崎駅周辺部では大型公共施設の整備など再開発が進行、交通機関の充実などにより北関東・甲信越の拠点都市としての重要性が増加。
地域要因
(1)傾斜地勢の大規模住宅団地で、住民の高齢化が進んでおり、相対的に市場競争力は弱く、需要は低迷している。 (2)熟成された傾斜地勢の住宅団地であるため市場競争力は弱く、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	272 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市石原町字鶴辺３５４８番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,667 円／平米 13万7,751 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,507 円／平米 14万3,834 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,832 円／平米 12万5,073 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	225 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市石原町字鶴辺３５４８番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,807 円／平米 16万4,662 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,113 円／平米 15万9,062 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,442 円／平米 12万3,783 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	260 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市石原町字鶴辺３５４８番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,023 円／平米 13万5,622 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,271 円／平米 13万6,442 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	272 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市石原町字鶴辺３５４８番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,658 円／平米 15万4,251 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,323 円／平米 17万6,286 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,737 円／平米 12万4,759 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情