土地路線価格
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路線価 (2023) 群馬県高崎市新町字諏訪3042-2 坪・平米

2023
路 線 価
群馬県 高崎市
群馬県高崎市新町字諏訪3042番2 (高崎)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い既成住宅地域)
  • 新町駅 から 990m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 群馬県 高崎市群馬県高崎市新町字諏訪3042番2
価格時点 2023
駅名 新町駅 から 990m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月03日
鑑定評価額 総額
840万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 14万174
1平米 4万2,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
840万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 14万174 円/坪
1平米 4万2,400 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市新町を中心とする住宅地域。需要の中心は30~40代の新町や周辺市町在住の勤労者が中心的である。町の規模は小さいながらも人口が多いことから、一区画当たりの土地の面積が比較的小さい。大規模商業施設がないため住宅地としての人気はやや欠けるが、高崎市や藤岡市への通勤が比較的便利であることから、実需が見込める。市場の中心価格帯は土地で1,000万円以下、新築戸建住宅は2,000万円台前半が取引の中心である。

(2) 同一需給圏は高崎市新町、吉井町、藤岡市を中心とした住宅地で、特に新町駅徒歩圏の住宅地域に代替競争関係が認められる。需要者は高崎市又は藤岡市に在住・勤務する自己住居を目的とする個人が中心で、町並や小中学校が近いことによる利便性の高さから競争力は高い。但し、北側河川に近いことによる仕入業者の需要の減退の噂も。市場の中心価格帯は、土地は200㎡程度で、800~900万円程度、新築住宅を含む場合で2,000万円前半程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性を有する多数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準に至っていないため、収益価格は低位に求められた。標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。周辺には共同住宅も見られるが、賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されてないため収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 新町駅北東方
距離 990 m
土地の状態
土地面積 59.9 坪 (198 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 高崎市群馬県高崎市新町字諏訪3042番2
標準地の範囲
400 m
西 600 m
50 m
230 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 13 m
奥行き 15 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 住宅が密集する既存の住宅地域
街路 基準方位北   4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成熟した住宅地域であり、外延的な発展は見込めない。一方で、町内中心部に近いため一定の需要を有する。今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

(2)区画が整然とした閑静な住宅地域であり、小中学校も近いことから、一定の需要が見込める地域である。洪水浸水想定区域の指定等により強めに下げた地価も、今後は小幅な下落傾向にて推移していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 14万174
1平米 4万2,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 14万174
1平米 4万2,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 14万174
1平米 4万2,400
前年から次年への変動率 -0.9 %
2022年
1坪 14万1,497
1平米 4万2,800
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 14万174
1平米 4万2,400
前年から次年への変動率 -0.9 %
2019年
1坪 14万1,497
1平米 4万2,800
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)高崎市全体では、人口は緩やかな減少傾向にある。一方で高崎駅周辺を中心にマンション建設が相次いでおり、市街地への人口流入が続いている。

(2)人口37万人を擁する県内最大都市。住宅地については、区画整理地や利便性良好な地域、特にJR高崎駅徒歩圏で底堅い需要が見られる。

地域要因
(1)成熟した郊外の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。

(2)河川に近く業者による仕入が減退傾向と言われる中、小中学校が近い熟成度の高い住宅地であり、エンドの需要は比較的旺盛である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 259
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 群馬県
市区町村 高崎市
地域 群馬県高崎市新町字諏訪3042番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万4,601 円/平米
14万7,451 円/坪
推定価格 平米
4万3,377 円/平米
14万3,404 円/坪
標準価格 平米
4万501 円/平米
13万3,896 円/坪
査定価格 平米
4万500 円/平米
13万3,893 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 268
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 群馬県
市区町村 高崎市
地域 群馬県高崎市新町字諏訪3042番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万3,422 円/平米
11万493 円/坪
推定価格 平米
3万7,505 円/平米
12万3,992 円/坪
標準価格 平米
4万2,426 円/平米
14万260 円/坪
査定価格 平米
4万2,400 円/平米
14万174 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 記載無
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 270
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 群馬県
市区町村 高崎市
地域 群馬県高崎市新町字諏訪3042番2
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
4万8,004 円/平米
15万8,701 円/坪
推定価格 平米
4万5,535 円/平米
15万539 円/坪
標準価格 平米
4万1,283 円/平米
13万6,482 円/坪
査定価格 平米
4万1,300 円/平米
13万6,538 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 360
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 270
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 群馬県
市区町村 高崎市
地域 群馬県高崎市新町字諏訪3042番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万5,454 円/平米
11万7,211 円/坪
推定価格 平米
3万8,389 円/平米
12万6,914 円/坪
標準価格 平米
4万3,085 円/平米
14万2,439 円/坪
査定価格 平米
4万3,100 円/平米
14万2,489 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 5.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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