路線価 (2023) 群馬県高崎市剣崎町字森下224-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市剣崎町字森下２２４番３６
価格時点	2023 年
駅名	群馬八幡駅 から 490m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	476万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	474万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円／坪 1平米 3万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市の住宅地域である。需要者は高崎市及び周辺市町村に居住する一次取得者が中心であると見られる。周辺の駅前通りには店舗等も見られるが数は少なく、傾斜地帯や工場も多い関係から発展性には限度が見られ、位置関係、利便性等に難点もあり市場競争力はやや弱い地域である。市場の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で６００万円前後、新築戸建で２０００万円～２２００万円程度と見られる。 (2) 同一需給圏は高崎市郊外の住宅地域で、特に剣崎、八幡地区に代替競争関係が認められる。需要者は高崎市内に居住している自己所有目的の勤労者世帯が中心だが、地縁的取引も多い。概ね平坦地であるが、広域的にはやや丘陵地勢であり、街路条件の劣る地域も多い。市中心部からも距離があり、需要は弱含みである。市場の中心的価格帯は土地は１５０㎡程度で５００～６００万円程度、新築住宅の場合２，０００～２，５００万円程度の物件が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周囲にはアパート等の共同住宅も見受けられ、賃貸需要は存在すると見られるが、標準地の画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しない。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域に存し、需要の中心が自己用住宅であることから、市場性を反映し実証性が高いと判断される比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。 (2) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。戸建住宅を中心とする地域であり、画地規模が小さいことから、市場性を有する共同住宅を想定することが困難なため収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬八幡駅北西方
距離	490 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市剣崎町字森下２２４番３６
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	350 m
北	190 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	群馬八幡駅周辺の戸建住宅地域
街路	基準方位北　　　５．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近いが、中心市街地からは離れ利便性に優位性は然程見られない郊外の住宅地域で、周辺状況の変化は少なく当面は現状の利用形態が続くと見られる。需要は停滞気味で地価は下落傾向にて推移するものと予測する。 (2)最寄駅には近いものの、市中心部からはやや距離がある既成住宅地域である。需要は弱含み傾向である。剣崎、八幡地区の地価は当面は下落傾向で推移していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続く。 (2)人口３７万人を擁する県内最大都市。住宅地については、区画整理地や利便性良好な地域、特にＪＲ高崎駅徒歩圏で底堅い需要が見られる。
地域要因
(1)郊外に所在し利便性に難点が見られ、市場競争力がやや弱いことから需要は減退気味で、地価の下落が続いている。 (2)市西部郊外の既成住宅地域であり、中心部や区画整理地等の新興住宅地と比べ、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	271 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市剣崎町字森下２２４番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,279 円／平米 11万9,938 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,856 円／平米 10万8,622 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,987 円／平米 11万8,973 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	270 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市剣崎町字森下２２４番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,018 円／平米 11万9,076 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,490 円／平米 11万7,330 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	273 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市剣崎町字森下２２４番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,166 円／平米 10万9,647 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,224 円／平米 11万9,757 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	272 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市剣崎町字森下２２４番３６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,216 円／平米 13万6,260 円／坪
推定価格 平米 坪	4万808 円／平米 13万4,911 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,599 円／平米 12万996 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情