路線価 (2023) 群馬県高崎市真町8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市真町８番外 高崎駅周辺（西口）２１街区８外
価格時点	2023 年
駅名	高崎駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (1319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (1319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円／坪 1平米 16万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ高崎駅の徒歩圏を中心とした分譲マンションが見受けられる地域で、主な需要者は県内外のマンション開発業者が想定される。駅周辺の再開発等により、マンション需要は強く、それに伴いマンション素地に対する需要も高まっている。なお、マンション用地は個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は高崎駅徒歩圏を中心に、周辺部の既に分譲マンションが供給されており、マンション需要の見込める地域内である。土地の需要者の中心は首都圏を拠点とするデベロッパーである。高崎駅徒歩圏の中心市街地あるいは、周辺部にあっても、道路付けが良く、まとまった規模の土地は需要がある反面、土地の供給は少ない。マンション用地は、個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、不動産の需給動向を反映した複数の取引事例から求められた実証的な価格である。一方、開発法による価格は、想定要素を含むため不確実性を伴うものの、主な需要者がマンション開発業者である点を考慮すれば一定の規範性を有すると認められる。よって、比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は最有効使用が分譲マンション用地と判断されるので、開発法を適用し、賃貸を想定した収益還元法は適用しない。需要者の中心はデベロッパーであるため、開発法による価格は実証的で説得力を有する。一方、比準価格は規模大の事例を中心とした実勢を反映した価格だが、規模や地域的な希少性の影響等による個別性が強い。よって、事業採算性を反映し、現実的な開発法による価格を重視し、比準価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高崎駅北西方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	399 坪 (1319 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンションが多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市真町８番外高崎駅周辺（西口）２１街区８外
標準地の範囲
東	70 m
西	0 m
南	70 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業が進行中の地域
街路	基準方位　北、２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ高崎駅から徒歩圏内の中高層マンションを中心とした住宅地域。土地区画整理事業が進行中であり、また駅周辺では開発も進み、マンション素地に対する需要は強く、地価は底堅く推移すると予測される。 (2)高崎駅徒歩圏内の中高層マンション適地とした地域である。現在建設中のマンションが複数認められ、今後の供給予定も相当数あり、駅周辺では需要は旺盛であり、当面は地価上昇傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内随一の商業都市で、中心部の需要は根強いものがある。新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎ、ＪＲ高崎駅周辺の開発も一服傾向。 (2)人口３７万人を擁する県内最大都市。ＪＲ高崎駅西口や東口徒歩圏に、建築中の分譲マンションが複数あり、これからも供給が幾つか計画されている。
地域要因
(1)これまでの駅周辺の開発により、マンション需要は根強いものがある一方、供給は限定的なため、地価は強含みで推移している。 (2)高崎駅から徒歩圏の中高層マンションが建ち並ぶ地域であり、生活利便性に優れる。マンション用地の需要は高く、地価は強含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	268 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市真町８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,729 円／平米 100万4,128 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,907 円／平米 109万7,285 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,630 円／平米 55万4,185 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	32 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	270 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市真町８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,205 円／平米 100万9,008 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,934 円／平米 103万7,866 円／坪
標準価格 平米 坪	16万498 円／平米 53万606 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	236 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市真町８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,286 円／平米 29万5,180 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,198 円／平米 31万8,031 円／坪
標準価格 平米 坪	14万9,144 円／平米 49万3,070 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	236 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市真町８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,573 円／平米 25万6,456 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,728 円／平米 25万6,969 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,904 円／平米 49万2,277 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情