路線価 (2023) 群馬県高崎市八島町63-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市八島町６３番１外 高崎駅周辺（西口）４街区６３－１外
価格時点	2023 年
駅名	高崎駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 167万6,142 円 1平米 50万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 168万6,060 円／坪 1平米 51万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎駅周辺部に存する価格水準高位の商業地域である。主な需要者は地元事業者に限られず、県外からの支店、営業所等の設置目的を前提とする大手企業及び投資を目的とする需要者も多い。新型コロナの影響が和らぎ人流が徐々に戻り、需要は旺盛で強気な取引も多く見られるが、高価格帯のため市場参加者が限定されつつあり、地価は高止まり傾向が窺える。取引の中心となる価格帯は規模、用途等に応じ様々であり把握は困難。 (2) 同一需給圏は、高崎市中心部の商業地域である。需要者の中心は地元の事業者を中心に、県外の支店・営業所の設置目的の大手事業者等や投資目的の個人・法人も参入している。大型商業施設が集積し、県内でも最大の集客力や収益性を有すると言える。ただ、地価は高位に達しており、事業内容も含め、参加者は限定される。供給及び取引は少なく、また取引目的も多様であるため、市場の中心価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心商業地のため貸テナント等は多く存し価格形成に資するとも見られるが、需要が堅調な地域であるため、自己利用を目的とした取引が多く見られ市場がそれに牽引されている状態では、収益獲得を前提とする需要者は殆ど存していない。従って収益価格は重視すべきものではないと判断する。以上より自己利用目的で取引された事例から得られた比準価格を標準として収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、地価に見合った賃貸水準が形成されてないこと等により低位に試算された。比準価格については、各事例とも適切に比準されており、実証性が高い。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高崎駅西方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の再開発ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市八島町６３番１外高崎駅周辺（西口）４街区６３－１外
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高崎駅に近接する県内トップクラスの繁華性を有する商業地域
街路	２８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高崎駅周辺は人気が高く、地価は根強い需要を背景に暫くは上昇基調にて推移するが、高止まりによる停滞も起こりうると予測する。 (2)官民による投資が盛んであったが、近年大きな事業は一服。価格も高水準で民間による事業用途での売買はあまり多くない。ただ、高崎市最大の中心商業地域であり、地価については安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 181万8,300 円 1平米 55万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 171万9,120 円 1平米 52万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 181万8,300円 1平米 55万円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 171万9,120円 1平米 52万円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 166万9,530円 1平米 50万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続く。 (2)人口３７万人を擁する県内最大都市。高崎駅西口及び東口の開発が一段落、今後は東口栄町地区やスズラン周辺の再開発事業の動向に注目が集まる。
地域要因
(1)高崎駅至近の商業地域で人流が戻りつつあり、需要が旺盛で供給が不足していることもあり希少性が高まっている。 (2)高崎駅西口駅前の視認性の高い地域に存し、長期安定的に推移していくものと思料される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	259 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市八島町６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万1,962 円／平米 119万6,646 円／坪
推定価格 平米 坪	36万9,563 円／平米 122万1,775 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,376 円／平米 177万3,259 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	268 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市八島町６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,729 円／平米 100万4,128 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,907 円／平米 109万7,285 円／坪
標準価格 平米 坪	51万1,413 円／平米 169万731 円／坪
査定価格 平米 坪	53万7,000 円／平米 177万5,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	32 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	270 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市八島町６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,205 円／平米 100万9,008 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,934 円／平米 103万7,866 円／坪
標準価格 平米 坪	52万1,485 円／平米 172万4,029 円／坪
査定価格 平米 坪	54万8,000 円／平米 181万1,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	225 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市八島町６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万507 円／平米 102万6,536 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,756 円／平米 85万5,447 円／坪
標準価格 平米 坪	51万5,450 円／平米 170万4,078 円／坪
査定価格 平米 坪	54万1,000 円／平米 178万8,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	570 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情