路線価 (2023) 群馬県高崎市連雀町85-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市連雀町８５番１外
価格時点	2023 年
駅名	高崎駅 から 820m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万7,648 円 1平米 20万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万7,648 円／坪 1平米 20万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎駅周辺の商業地域である。主たる需要者は地元事業者を中心に、県外からの支店、営業所等を目的とする大手企業等が見込まれ、その他マンション用地を求めるデベロッパーも想定される。駅からはやや遠隔にあり、新型コロナの緩和による市場回復がやや遅くテナント撤退等による空洞化が懸念されるが、マンション需要に支えられ市場は比較的安定傾向にある。市場の中心的価格帯は取引目的、規模等が多様化しており、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、高崎市中心部の商業地域である。需要者の中心は地元の事業者を中心に、県外の支店・営業所の設置目的の大手事業者等や投資目的の個人・法人も参入している。既存の商店が目立つなか、分譲マンションが建設されるなど、やや商住混在の傾向にある。供給及び取引は少なく、また取引目的も多様であるため、市場の中心価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は収益性を重視する商業地域ではあるものの、テナント需要の回復が遅く商況が停滞している影響から収益価格は低く試算された。一方で自己利用目的で実際の市場で取引された価格から導き出された比準価格は、実勢を反映した実証的且つ客観的な価格である。従って、多数の取引事例から求められた信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、地価に見合った賃貸水準が形成されてないこと等により低位に試算された。比準価格については、各事例とも適切に比準されており、実証性が高い。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高崎駅北西方
距離	820 m
土地の状態
土地面積	160.3 坪 (530 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、銀行等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市連雀町８５番１外
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	40 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高崎市中心部の既成商業地域
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度の高い既成商業地域で既存店舗の需要は停滞しているが、マンション用地としての需要は旺盛で市場を下支えしている。今後もこの傾向は続くと見られ、地価は様々な取引形態に裏付けされ安定していくと予測する。 (2)市中心部に近い商業地であるが、駅前に大型ショッピング施設が出来たこと等から、客足が遠のき、なかなか商業繁華性の高まらない地域である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 72万708 円 1平米 21万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万872 円 1平米 21万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続く。 (2)人口３７万人を擁する県内最大都市。高崎駅西口及び東口の開発が一段落、今後は東口栄町地区やスズラン周辺の再開発事業の動向に注目が集まる。
地域要因
(1)銀行撤退等もあり空き店舗も見られ商況は停滞傾向であるが、周辺ではマンション建設も決定する等流動的な状況が続いている。 (2)中低層店舗が建ち並ぶ中、マンションも見られる地域であり、やや客足の流れが鈍い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市連雀町８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,100 円／平米 73万957 円／坪
標準価格 平米 坪	21万9,128 円／平米 72万4,437 円／坪
査定価格 平米 坪	21万3,000 円／平米 70万4,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	270 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市連雀町８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,023 円／平米 77万3,680 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,193 円／平米 77万7,548 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,207 円／平米 74万1,228 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	259 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市連雀町８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,586 円／平米 65万6,525 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,130 円／平米 62万5,264 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,632 円／平米 76万9,081 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	225 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市連雀町８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,251 円／平米 45万446 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,022 円／平米 45万6,301 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,988 円／平米 70万7,444 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	78 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	236 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市連雀町８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万322 円／平米 53万25 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,365 円／平米 52万249 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,826 円／平米 77万3,029 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情