路線価 (2023) 群馬県高崎市問屋町2-10-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市問屋町２丁目１０番９
価格時点	2023 年
駅名	高崎問屋町駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,470万 円 (724 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,470万 円 (724 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円／坪 1平米 6万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市内に存する商業地域である。主たる需要者は、問屋街として成熟しているため取り扱う商品を販売する店舗又は事務所等を目的とする地元法人が中心となっている。周辺では新規出店が見られつつあり、多様なニーズに支えられ需要は概ね堅調であるが供給は少ない。取引状況は目的、規模及び建物の状況等により多様であるため、市場の中心となる価格帯の把握はやや困難である。 (2) 同一需給圏は高崎市市街地周辺の商業地域一円である。需要者の中心は事務所や小売業を営む高崎市及び周辺市町村の法人及び個人である。当該地域及び周辺地域において、建替えが行われている土地が散見され需要は堅調である。市場の取引の中心となる価格帯は街路条件、取引目的により多様化しており、把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 貸店舗、貸事務所等も見受けられるが、近隣地域では商業店舗・事務所の賃貸マーケットは未成熟で収益性を重視した取引市場は発達していない。一方で自己利用目的で実際の市場で取引された価格から導き出された比準価格は、実勢を反映した実証的且つ客観的な価格である。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。 (2) 問屋が多数集積する地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する事例から求められたものであり、説得力を有するものである。以上より、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高崎問屋町駅北西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	219 坪 (724 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種の卸店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	13.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市問屋町２丁目１０番９
標準地の範囲
東	170 m
西	80 m
南	400 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	20 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	卸売店舗、事業所等が集積する問屋街
街路	１３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)卸売店舗、事務所等を中心とする問屋街の商業地域で概ね現状維持傾向が続くと見られる。周辺で新規テナントが進出し、その影響を受け需要は回復基調に向かうと予測する。 (2)周辺の幹線道路沿いでは、事務所ビルや店舗の建替えが見受けられ、底堅い需要が伺える。今後の地価は横這いからやや上昇傾向になると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,609 円 1平米 6万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,609円 1平米 6万3,100円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続く。 (2)新型コロナウィルス感染症の中においても、高崎市中心商業地では高値の取引が散見されるが、将来への不安は強い状況である。
地域要因
(1)問屋街という特有の商環境を有しているが、周囲で新規の店舗、オフィス等の進出が増え始めている。 (2)旧来の問屋街は徐々に姿を変えつつあり、幹線道路沿いには事務所等が増えつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	270 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市問屋町２丁目１０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,122 円／平米 21万1,987 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,116 円／平米 20万8,661 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,278 円／平米 20万2,585 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,300 円／平米 20万2,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	259 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市問屋町２丁目１０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,727 円／平米 20万4,069 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,976 円／平米 21万4,811 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,357 円／平米 20万6,152 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	236 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市問屋町２丁目１０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万321 円／平米 19万9,421 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,037 円／平米 23万4,848 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,836 円／平米 21万7,654 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	236 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市問屋町２丁目１０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,854 円／平米 21万7,713 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,718 円／平米 20万7,346 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,468 円／平米 21万6,437 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	259 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市問屋町２丁目１０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,405 円／平米 22万6,147 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,748 円／平米 22万7,281 円／坪
標準価格 平米 坪	6万785 円／平米 20万955 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情