路線価 (2023) 群馬県高崎市倉賀野町字西上正六32-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市倉賀野町字西上正六３２番１外 高崎操車場跡地周辺７５街区１０
価格時点	2023 年
駅名	倉賀野駅 から 2200m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,020万 円 (907 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	5,020万 円 (907 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,152 円／坪 1平米 5万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市の市街地及びその外延部に位置する沿道地域。主たる需要者は県内外に事業所等の所有を目的とした法人企業等である。当該地域は郊外型の事業所や店舗が立地する路線商業地域で、交通量は比較的多いが沿道の集客力は低い。当該地域を含む周辺地域では土地区画整理事業が進捗中であるが、当該事業による直接的影響はほとんど見られない。なお、当地域での取引は少なく、業種や規模も一様ではないため取引の中心となる価格帯は見い出せない。 (2) 同一需給圏は高崎市郊外の路線・近隣商業地域である。需要の中心は事務所や小売業を営む高崎市及び周辺市町村の法人や個人等である。ＪＲ高崎駅周辺の商業地と比べ、郊外商業地の取引はやや停滞感が見られる。引き続き空店舗・空事務所が見られ、不透明な景気動向を考慮すると今後の郊外商業地の不動産市況は予断を許さない。市場の中心価格帯は、画地規模や建物等よりまちまちであり、主たる価格帯が見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は遠方の取引事例を含むものの、価格牽連性が認められる事例を採用し、地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため、比準価格に比較して低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は低層の店舗・工場や併用住宅が建ち並ぶ路線商業地域であるが、土地価格に見合うような賃料水準でないため、収益価格は低位に求められたと思料する。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	倉賀野駅西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	274.3 坪 (907 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市倉賀野町字西上正六３２番１外高崎操車場跡地周辺７５街区１０
標準地の範囲
東	200 m
西	500 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業地内に位置する既成の路線商業地域
街路	１３．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿線の路線商業地域であるが、区画整理事業による影響はあまり見られない。また、近隣周辺地域での取引は殆どなく、新規出店に慎重姿勢が見られる中で、地価は横ばい傾向にあると予測する。 (2)自動車ディーラーや事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、相対的にやや繁華性に乏しい。区画整理の進捗状況により、地域は良化していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内最大の人口を有する中核都市であるが、商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷しており、住宅地は生活利便性の高低により二極化が進んでいる。 (2)引き続きコロナ禍であるものの行動制限がなくなり、市街地周辺の商業地には客足が戻りつつある。
地域要因
(1)当地域周辺は土地区画整理事業が進捗中であるが、周辺の利用状況に変化は見られず、当面は現状維持傾向で推移することが予測される。 (2)周辺地域の区画整理事業が進捗中である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市倉賀野町字西上正六３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,845 円／平米 18万1,318 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,695 円／平米 24万6,942 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,482 円／平米 18万117 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	259 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市倉賀野町字西上正六３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,727 円／平米 20万4,069 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,976 円／平米 21万4,811 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,552 円／平米 19万267 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	268 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市倉賀野町字西上正六３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,007 円／平米 25万7,891 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,161 円／平米 25万8,400 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,556 円／平米 18万6,974 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	273 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市倉賀野町字西上正六３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,167 円／平米 32万7,846 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,279 円／平米 31万8,298 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,143 円／平米 18万2,303 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	271 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市倉賀野町字西上正六３２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,446 円／平米 34万5,298 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,177 円／平米 34万7,715 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,355 円／平米 19万6,228 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	19.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情