路線価 (2023) 群馬県高崎市柳川町43-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市柳川町４３番１
価格時点	2023 年
駅名	高崎駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	734万 円 (83 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,250 円 1平米 8万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	734万 円 (83 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,250 円／坪 1平米 8万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市街地の商業地域。主たる需要者は飲食店を経営する個人事業主または飲食業関連の事業を展開する法人企業等である。近隣地域で令和２年８月リニューアルオープンした老舗ホテルは、新型コロナの影響で稼働率が落ち込むなど深刻な状況が続く中、飲食店街も客足が戻らず依然として厳しい状況にある。当地域では居抜きの売り物件が複数見られるものの、取引は極めて少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は高崎市の商業地域である。主たる需要者は飲食関連の店舗利用を目的とする個人及び地元法人等である。旧来から高崎市を代表する名の通った飲食店街だけに供給は少なく、希少性は高いが、新型コロナの影響が長引いていることから、客足は低迷し、新規出店に対して慎重な見方が広がっている。また、商況重心が高崎駅方面に移動しつつあり、相対的な優位性は低下基調である。画地規模はまちまちで取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格はテナント料の減額により賃料収入が減少しているため、土地価格に見合う賃料水準が形成されず、比準価格に比較して低位に試算された。一方、比準価格は採用した事例は４事例であるが、近隣の商業地域に存する規範性の高い取引事例を中心に試算されており、実証的で説得力を有する。以上から、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は飲食店等が建ち並び、収益性を重視する商業地域ではあるものの、地方都市である高崎市に存する商業事業者向け賃貸市場成熟の程度が低いため適正賃料は見出しにくい。一方、比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が強い事例から求められており説得力を有する。よって、信頼性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高崎駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	25.1 坪 (83 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な飲食店、雑居ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市柳川町４３番１
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	120 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	12 m
面積	83 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	衰退傾向にある高崎市中心部の飲食店街
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの飲食店街であるが、コロナ禍により客足は大幅に減少した。その後も客足の戻りは鈍く、繁華性は低い状況が続いている。このような中で、先行きの懸念材料は多く、地価はやや弱含みとなっている。 (2)ホテル、飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域で新型コロナの影響から客足は低迷している。新型コロナの影響が長引くにつれ、地域的な景況感が緩やかに地価に影響を及ぼすものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万6,218 円 1平米 8万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万2,168 円 1平米 9万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万6,218円 1平米 8万9,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 29万3,573円 1平米 8万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万2,168円 1平米 9万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 29万3,573円 1平米 8万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内最大の人口を有する中核都市であるが、商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷しており、住宅地は生活利便性の高低により二極化が進んでいる。 (2)県内随一の商業都市で県下第１位の人口を有する。新幹線、高速道路の分岐点になっており、交通拠点都市としての重要性は高い。
地域要因
(1)コロナ禍で客足は引き続き低調である。近隣地域西側では１５階建の居住用マンションが令和５年３月に完成予定である。 (2)新型コロナの影響等により客足は低調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市柳川町４３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,218 円／平米 14万9,491 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,750 円／平米 26万3,654 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,637 円／平米 28万9,728 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,400 円／平米 29万5,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市柳川町４３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,701 円／平米 30万3,164 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,030 円／平米 29万4,333 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,713 円／平米 31万3,121 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,600 円／平米 31万9,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	259 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市柳川町４３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,820 円／平米 24万743 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,820 円／平米 24万743 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,947 円／平米 29万753 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,700 円／平米 29万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	270 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市柳川町４３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,396 円／平米 15万3,385 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,494 円／平米 23万9,665 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,819 円／平米 28万7,024 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,600 円／平米 29万2,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情