路線価 (2023) 群馬県高崎市北通町63-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市北通町６３番２外
価格時点	2023 年
駅名	高崎駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,573 円 1平米 8万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,573 円／坪 1平米 8万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市の商業地域及び商住混在地域である。需要の中心は店舗併用住宅又は住宅利用を目的とする個人、又は法人等である。街路条件が整い規模が大きい土地については、高崎駅に徒歩圏である利便性を活かしたマンション用地としての需要も見込まれる。商勢は衰退傾向にあり、営業を行う事業者は少ないが、住宅利用の需要が地価を下支えしている。取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心的価格帯の把握はやや困難である。 (2) 同一需給圏は高崎市中心部及びその周辺の普通商業地域である。需要者の中心は店舗併用住宅利用又は住宅建設を目的とする高崎市及び周辺市町村の法人又は個人等である。また、高崎駅に近接する規模の大きい土地についてはマンション用地としての需要も見込まれる。当該地域は商況が低迷しているものの、高崎駅へ近接し利便性を有することから、需要は比較的堅調である。市場の中心となる価格帯は幅があり、見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は収益性を重視する商業地域ではあるものの賃貸事例は少なく、商業事業者向け賃貸市場は成熟の程度が低いと言わざるを得ないため適正賃料は見出しにくい。そのため収益価格は低位に試算された。従って、多数の取引事例から求められた客観性を有し実証的である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して上記のとおり鑑定評価額を決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。 (2) 中低層の賃貸用と自用の店舗、事務所等が混在する既成の商業地域であり、収益物件も期待できる地域であるが、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用物件としての売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も十分に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高崎駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市北通町６３番２外
標準地の範囲
東	220 m
西	100 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空き店舗も見られる住宅利用も多い既成商業地域
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商況は停滞しているが、駅周辺に位置する利便性から住宅利用の需要は見られており、今後もこの傾向は続くと見られる。地価は住宅やマンション用地としての潜在的需要もあって、横ばいを維持すると予測する。 (2)空き店舗が見受けられる反面、高崎駅に近接する利便性から住宅用地としての利用も見受けられる既成商業地域であり商業地全体の需要の低迷を反映して、地価は横這い傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,524 円 1平米 9万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万9,524 円 1平米 9万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万3,573円 1平米 8万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 29万3,573円 1平米 8万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続く。 (2)コロナ禍の影響は薄れつつあるものの、先行きは依然不透明である。高崎市は地価の上昇地点が見受けられる一方、郡部地域等の衰退の二極化が進む。
地域要因
(1)空き店舗の増加等、商業性は薄まる反面、駅近の利便性から住宅地としての潜在的な需要が見られている。 (2)空き店舗の増加等から商況はやや停滞気味であるが、高崎駅に近接する利便性から住宅地としての需要も見受けられ地価は横這い傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	259 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市北通町６３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,820 円／平米 24万743 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,820 円／平米 24万743 円／坪
標準価格 平米 坪	9万124 円／平米 29万7,950 円／坪
査定価格 平米 坪	9万100 円／平米 29万7,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市北通町６３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,015 円／平米 18万5,186 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,222 円／平米 24万2,072 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,733 円／平米 29万6,657 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,700 円／平米 29万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	272 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市北通町６３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万245 円／平米 19万9,170 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,363 円／平米 23万5,926 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,200 円／平米 30万4,813 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,200 円／平米 30万4,813 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	273 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市北通町６３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,167 円／平米 32万7,846 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,279 円／平米 31万8,298 円／坪
標準価格 平米 坪	9万829 円／平米 30万281 円／坪
査定価格 平米 坪	9万800 円／平米 30万185 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情