路線価 (2023) 群馬県高崎市通町52-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市通町５２番１
価格時点	2023 年
駅名	高崎駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,840万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,840万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万1,036 円／坪 1平米 20万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市中心部の商業地域である。需要者の中心は飲食業、小売業を営む個人又は地元法人が主体。高崎駅西口周辺の商業地は大型商業施設の集客力の高さによる波及効果が継続されており、新型コロナウイルスによる客足減少で打撃を受けているものの駅から近く顧客の回遊性に優れる場所であるため商況や需要の回復が見込まれる。需要業種はまちまちで取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、高崎市中心部の普通商業地域である。需要者の中心は小売・飲食業を営む個人・法人、投資家等。小規模店舗の多い幹線道路背後の商業地域であるが、「高崎オーパ」の大型商業施設の開業による波及効果が依然継続中。新型コロナウイルス感染症拡大のマイナスの影響は顕著であるが、反面柳川町からの飲食の需要が移転しつつあり、今後の需給状況に注視する必要がある。取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は収益性を重視する商業地域ではあるものの、地方都市である高崎市に存する商業事業者向け賃貸市場成熟の程度が低いため適正賃料は見出しにくい。一方、比準価格は高崎市内の商業地に位置する事例から規範性の高い事例を採用して試算されており説得力を有する。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、地価に見合った賃貸水準が形成されてないこと等により低位に試算された。比準価格については、各事例とも適切に比準されており、実証性が高い。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高崎駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	402 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市通町５２番１
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小規模店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域
街路	６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	402 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナの影響から客足の低下が見られたが、緊急事態宣言解除後は徐々に客足の回復が認められる。高崎駅西口に近く回遊性が良好な地域であることから、繁華性を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)高崎駅西口の大型商業施設開業による駅前回帰、新型コロナウイルス感染症の影響による飲食需要の移転等より、一定の繁華性は維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内随一の商業都市で県下第１位の人口を有する。新幹線、高速道路の分岐点になっており、交通拠点都市としての重要性は高い。 (2)人口３７万人を擁する県内最大都市。高崎駅西口及び東口の開発が一段落、今後は東口栄町地区やスズラン周辺の再開発事業の動向に注目が集まる。
地域要因
(1)新型コロナの影響を大きく受けたが、徐々に客足が回復しつつあり、需要の回復が見込まれる。 (2)小規模店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、大型商業施設開業による波及効果により繁華性が増している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	270 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市通町５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,023 円／平米 77万3,680 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,193 円／平米 77万7,548 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,378 円／平米 72万1,958 円／坪
査定価格 平米 坪	21万8,000 円／平米 72万708 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市通町５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,100 円／平米 73万957 円／坪
標準価格 平米 坪	21万571 円／平米 69万6,148 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	268 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市通町５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,729 円／平米 100万4,128 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,907 円／平米 109万7,285 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,565 円／平米 74万2,412 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	32 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	270 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市通町５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,205 円／平米 100万9,008 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,934 円／平米 103万7,866 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,947 円／平米 65万1,107 円／坪
査定価格 平米 坪	19万7,000 円／平米 65万1,282 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情