路線価 (2023) 群馬県高崎市栄町11-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市栄町１１番１０
価格時点	2023 年
駅名	高崎駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (427 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万2,810 円 1平米 38万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,500万 円 (427 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 127万6,116 円／坪 1平米 38万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ高崎駅周辺の準高度商業地域で、主な需要者は、全国展開する大規模法人や投資を目的とした法人又は個人が中心である。同駅周辺の開発等を背景に、需要は根強く、新型コロナウイルス感染症の影響も和らいでおり、価格は底堅く推移している。希少性により投機的な取引も見られ、取引規模等も多様化しており、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は高崎駅周辺の商業地域である。主な需要者は全国展開する法人、投資法人、マンションディベロッパー等である。新型コロナウィルスの影響で、大規模なオフィス需要は減少傾向にあるが、首都圏に比べ割安感があり、容積率の緩和や希少性も相俟って、需要は安定的に推移している。しかし、希少性ゆえに投機的な取引も見られ、取引価格にバラつきがあり規模も様々なため、市場での需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺類似地域内の複数の取引事例から求められた実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益価格は、近隣地域における賃貸市場の熟成度がやや低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算されたと考えられる。よって、信頼性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 貸テナントは多く見られるが、自己利用を前提とした取引が強く見られ、市場がそれに牽引されている状態では、収益獲得を前提とする需要者は殆ど存していない。したがって自己利用目的で取引された事例から得られた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高崎駅南東方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	129.2 坪 (427 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビルを中心とする駅東口の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市栄町１１番１０
標準地の範囲
東	0 m
西	70 m
南	170 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ高崎駅東口近くの開発等により人気の高い商業地域
街路	３２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ高崎駅東口方面は、高崎芸術劇場やＧメッセの開業等により、土地需要が根強い。新型コロナウイルス感染症の影響も和らいでおり、今後も発展的に推移すると予測する。 (2)Ｇメッセ群馬、高崎芸術劇場の開発が完了し、今後は、高崎駅東口栄町地区市街地再開発事業が再始動する予定も公表されている。以上のことから、今後も根強い需要を背景に発展的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 132万9,012 円 1平米 40万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 132万9,012 円 1平米 40万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 132万9,012円 1平米 40万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 132万9,012円 1平米 40万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内随一の商業都市で、中心部の需要は根強いものがある。新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎ、ＪＲ高崎駅周辺の開発も一服傾向。 (2)県内の景気は、人口減少、高齢化等により一部の区画整理地、中心部を除いては地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)高崎芸術劇場やＧメッセの開業、ペデストリアンデッキの完成等、地域として開発が進んでおり、発展的に推移している。 (2)Ｇメッセ群馬、高崎芸術劇場、ペデストリアンデッキの完成等により地域は発展している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象地については、これまでの店舗は、取り壊され、共同住宅が建築される予定であるが、土地自体の個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	270 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市栄町１１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,205 円／平米 100万9,008 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,934 円／平米 103万7,866 円／坪
標準価格 平米 坪	40万426 円／平米 132万3,808 円／坪
査定価格 平米 坪	41万2,000 円／平米 136万2,072 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	268 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市栄町１１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,729 円／平米 100万4,128 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,907 円／平米 109万7,285 円／坪
標準価格 平米 坪	42万668 円／平米 139万728 円／坪
査定価格 平米 坪	43万3,000 円／平米 143万1,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	32 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	236 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市栄町１１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,100 円／平米 73万957 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,276 円／平米 121万4,214 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	270 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市栄町１１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,023 円／平米 77万3,680 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,193 円／平米 77万7,548 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,553 円／平米 122万8,354 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情