路線価 (2023) 群馬県高崎市中泉町635-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市中泉町６３５番２
価格時点	2023 年
駅名	井野駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万180 円／坪 1平米 6万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市郊外の商業地域である。主たる需要者は店舗併用住宅、低層店舗等の購入を目的とする法人企業、個人事業者等である。背後に中泉町、福島町等の土地区画整理事業実施済みの住宅地域が広がるため十分な背後人口を有しているが、市街地店舗や大型商業施設と商圏が競合するため集客力の程度はやや低い。需要業種はまちまちで取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、高崎市内の商業地域一円であるが、特に代替競争関係が強いのは、高崎市郊外の幹線道路沿いの地域である。主たる需要者は、沿道サービス型の事業を展開する、個人又は法人等である。市場の中心価格帯は、画地規模等によりまちまちであり、主たる価格帯を見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は収益性を重視する商業地域ではあるものの、地方都市である高崎市に存する商業事業者向け賃貸市場成熟の程度が低いため適正賃料は見出しにくい。一方、比準価格は高崎市内の商業地に位置する事例から規範性の高い事例を採用して試算されており説得力を有する。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は低層の店舗や併用住宅が建ち並ぶ路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域内から規範性の高い事例を収集することができ説得力が高い。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	井野駅北西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市中泉町６３５番２
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	200 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高崎市北部に位置する旧郡部の路線商業地域
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗のほかスーパー、医院、一般住宅等が見られる路線商業地域であるが、バイパス沿いの路線商業地域との競合から、やや弱含みにて推移するものと予測する。 (2)格別の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,833 円 1平米 6万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,833円 1平米 6万7,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2019年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内随一の商業都市で県下第１位の人口を有する。新幹線、高速道路の分岐点になっており、交通拠点都市としての重要性は高い。 (2)県内の景気は、人口減少、高齢化等により一部の区画整理地、中心部を除いては地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)県道沿いの路線商業地であり、店舗等の集積は見られるが、相対的な競争力はやや弱い。 (2)西毛広域幹線道路の工事も進捗中であり、周辺道路交通網の整備が進められている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市中泉町６３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,854 円／平米 21万7,713 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,718 円／平米 20万7,346 円／坪
標準価格 平米 坪	7万233 円／平米 23万2,190 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市中泉町６３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,845 円／平米 18万1,318 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,695 円／平米 24万6,942 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,637 円／平米 21万6,996 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	259 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市中泉町６３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,727 円／平米 20万4,069 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,976 円／平米 21万4,811 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,324 円／平米 22万5,879 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	270 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市中泉町６３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,122 円／平米 21万1,987 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,116 円／平米 20万8,661 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,576 円／平米 22万3,406 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情