路線価 (2023) 群馬県高崎市栄町6-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 高崎市群馬県高崎市栄町６番８
価格時点	2023 年
駅名	高崎駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億7,100万 円 (392 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 144万1,416 円 1平米 43万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,100万 円 (392 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 144万1,416 円／坪 1平米 43万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎市中心部の普通商業地域である。需要の中心は県内外の資金力を有する法人が見込まれる。ＪＲ高崎駅を中心に商業地の繁華性は高まってきており、市況は引き続き堅調に推移しているが、駅近郊では供給不足もあってか直近では高値での取引が少なくなってきている。市場の中心価格帯は、画地規模や建物等によりまちまちであり、主たる価格帯が見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は高崎駅周辺の準高度商業地域。主な需要者は全国展開する大規模法人の支店や不動産証券化などの不動産投資部門を持つ法人が中心。高崎駅東口周辺は、大規模床面積のオフィス需要は減少しつつあるものの、首都圏に比し割安感があり、容積率の緩和や希少性も相俟って、需要は安定的に推移している。しかし、希少性ゆえに投機的な取引も見られ、取引価格にバラつきがあり規模も様々なため、市場での需要の中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性の回復傾向が見られるものの建築費の高止まりなどを反映し、収益価格はやや低位に求められた。一方コロナ禍においても依然として堅調な不動産市場ではあるが、取引価格はやや落ち着きを見せ始めており、当該状況を反映した比準価格が求められた。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的な価格である比準価格をベースにしながらも、比準価格を過度に重視せず収益価格による検証も行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は、直近では賃料回復傾向にあるものの、土地価格の上昇に賃料水準が追いついていないことや、コロナ禍において賃料の値下げが見られたこと等により、収益価格は低めに試算された。一方、比準価格は強気な不動産取引市場を反映し、高めに試算された。鑑定評価額の決定においては、投機的な取引事例を排除した上で、実証的な比準価格を標準とし、収益価格による検証を十分に行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高崎駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	118.6 坪 (392 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗ビルやマンションが建ち並ぶ駅近商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	高崎市群馬県高崎市栄町６番８
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	70 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	375 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	開発案件の進捗とともに、大きく変貌を遂げつつある駅前商業地
街路	４０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)止まっていた市街地再開発事業は計画を変更して再スタートすることとなり、先行きの見通しが晴れたことで、不動産取引が活発化することが見込まれる。 (2)高崎駅東口方面では芸術劇場やＧメッセ開業等の影響により、土地需要は増してきている。一時、コロナウイルス感染症の影響も見られたが、今後も発展が予測され、地価は暫く上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 148万7,700 円 1平米 45万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 152万760 円 1平米 46万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 148万7,700円 1平米 45万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 152万760円 1平米 46万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)引き続きコロナ禍であるものの行動制限がなくなり、市街地周辺の商業地には客足が戻りつつある。 (2)新型コロナウイルス対策も進み、社会経済活動が正常化しつつある中、ウクライナ情勢に伴う物価高や円安等による地価動向への影響が懸念される。
地域要因
(1)高崎芸術劇場周辺の再開発事業の再開が決定し、今後の地域の発展が大きく見込まれる。 (2)高崎駅東口における再開発事業が凍結されていたが、再始動が発表され、地価は上昇傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	270 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市栄町６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,205 円／平米 100万9,008 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,934 円／平米 103万7,866 円／坪
標準価格 平米 坪	45万8,968 円／平米 151万7,348 円／坪
査定価格 平米 坪	48万2,000 円／平米 159万3,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市栄町６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,100 円／平米 73万957 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,045 円／平米 136万8,833 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	268 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市栄町６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,729 円／平米 100万4,128 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,907 円／平米 109万7,285 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,351 円／平米 139万9,598 円／坪
査定価格 平米 坪	44万5,000 円／平米 147万1,170 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	32 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	270 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	高崎市
地域	群馬県高崎市栄町６番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,023 円／平米 77万3,680 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,193 円／平米 77万7,548 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,948 円／平米 130万9,004 円／坪
査定価格 平米 坪	41万6,000 円／平米 137万5,296 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情