土地路線価格
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路線価 (2023) 北海道札幌市中央区北4条西19-1-2 坪・平米

2023
路 線 価
北海道 札幌市中央区
北海道札幌市中央区北4条西19丁目1番2 (札幌中央)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗、マンション等が混在する路線商業地域)
  • 西18丁目駅 から 850m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
66万1,200
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
20万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区北4条西19丁目1番2
価格時点 2023
駅名 西18丁目駅 から 850m
路線価
1坪当たり 1坪 66万1,200
1平米当たり 1平米 20万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月12日
鑑定評価額 総額
1億6,900万
(619 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 90万2,538
1平米 27万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
1億6,900万
(619 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 90万2,538 円/坪
1平米 27万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都心部外縁の普通商業地域一円。需要者の中心は、事務所ビル経営目的の企業法人・不動産業者、マンション建築目的のデベロッパー等。地下鉄・JR駅から距離はあるが街路事情は良好で、札幌駅前、西18丁目駅等市内各エリアへのアクセスが容易であり、土地不足も相俟って、需要は堅調。金融政策の変更等による今後の不動産市場の動向に注視を要す。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。

(2) 同一需給圏は収益性等に影響を与える系統・幅員等の街路条件や、周辺商業施設や背後住宅地との位置関係等を考慮すると、主として中央区内の幹線道路沿いの圏域と判定される。背後人口も増加傾向で、かつ幅広い利用可能性を有することから、各種の賃貸経営を目的とした需要や、路線型店舗・事務所等の事業目的の法人需要が期待できる状況である。付近は大小の画地と各種用途が混在しており、このため取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近時での商業地の更地取引が少ない為、異類型の事例も採用した。採用した取引事例は、収益性により取引が成立したと判断される事例等からも適正に求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定要素はあるものの投資採算性を反映した価格である。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格も考慮の上、他の標準地とのバランス、単価と総額との関連の適否も踏まえて鑑定評価額を上記の通りと決定した。

交通
交通施設 西18丁目駅北方
距離 850 m
土地の状態
土地面積 187.2 坪 (619 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 11F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗、マンション等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3 60m高度地区
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 札幌市中央区北海道札幌市中央区北4条西19丁目1番2
標準地の範囲
50 m
西 100 m
50 m
100 m
標準的使用
標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 20 m
奥行き 30 m
面積 600 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 25m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3 60m高度地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心に近い北5条通沿いの商業地域。中央区においてはマンション用地や投資物件等への引き合いは継続しており、需要は堅調に推移するものと見込まれるが、金融政策変更による今後の不動産市場の動向等に注視すべき。

(2)周辺はマンションも多く人口増の傾向は続いており、又店舗用地として見た場合の商圏も広い。建築費の高騰や金利動向による影響に留意する必要はあるが、用地需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 92万8,986
1平米 28万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 91万5,762
1平米 27万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 92万8,986
1平米 28万1,000
前年から次年への変動率 10.1 %
2022年
1坪 81万9,888
1平米 24万8,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 91万5,762
1平米 27万7,000
前年から次年への変動率 10.1 %
2019年
1坪 81万9,888
1平米 24万8,000
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)共同住宅地、画地規模の大きな路線商業地とも土地不足の状況にあり需要は堅調。年末日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策の変更を行った。

(2)中央区は総人口、老年人口とも増加傾向で、生産年齢人口は近年は微増傾向である。金利や融資条件の影響により物件の選別化が進むものと見られる。

地域要因
(1)駅からやや離れるが街路事情が良好で、マンション需要が認められる。令和3年9月医療法人が近隣で高齢者向け住宅を含む大型複合施設をオープン。

(2)当該地域は車両交通量の多い北5条手稲通沿いの路線商業地域で稀少性が高く、また人口の都心回帰の影響等から、相応の需要が期待される。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1231771101
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市中央区
地域 北海道札幌市中央区北4条西19丁目1番2
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
25万6,300 円/平米
84万7,328 円/坪
推定価格 平米
26万3,989 円/平米
87万2,748 円/坪
標準価格 平米
24万4,208 円/平米
80万7,352 円/坪
査定価格 平米
24万4,000 円/平米
80万6,664 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1231771101
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市中央区
地域 北海道札幌市中央区北4条西19丁目1番2
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
24万4,636 円/平米
80万8,767 円/坪
推定価格 平米
23万8,174 円/平米
78万7,403 円/坪
標準価格 平米
28万7,303 円/平米
94万9,824 円/坪
査定価格 平米
28万7,000 円/平米
94万8,822 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 45m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1231771101
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市中央区
地域 北海道札幌市中央区北4条西19丁目1番2
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
16万5,001 円/平米
54万5,493 円/坪
推定価格 平米
17万7,823 円/平米
58万7,883 円/坪
標準価格 平米
24万4,598 円/平米
80万8,641 円/坪
査定価格 平米
24万5,000 円/平米
80万9,970 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 285
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 20 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 45m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1231771101
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市中央区
地域 北海道札幌市中央区北4条西19丁目1番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
18万1,510 円/平米
60万72 円/坪
推定価格 平米
19万6,316 円/平米
64万9,021 円/坪
標準価格 平米
28万1,255 円/平米
92万9,829 円/坪
査定価格 平米
28万1,000 円/平米
92万8,986 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 1231101101
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 札幌市中央区
地域 北海道札幌市中央区北4条西19丁目1番2
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
29万2,702 円/平米
96万7,673 円/坪
推定価格 平米
27万9,571 円/平米
92万4,262 円/坪
標準価格 平米
30万4,544 円/平米
100万6,822 円/坪
査定価格 平米
30万5,000 円/平米
100万8,330 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 20 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 33m高度地区
特別な事情
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