路線価 (2023) 北海道札幌市中央区北4条西19-1-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区北４条西１９丁目１番２
価格時点	2023 年
駅名	西１８丁目駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億6,900万 円 (619 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万2,538 円 1平米 27万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億6,900万 円 (619 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万2,538 円／坪 1平米 27万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都心部外縁の普通商業地域一円。需要者の中心は、事務所ビル経営目的の企業法人・不動産業者、マンション建築目的のデベロッパー等。地下鉄・ＪＲ駅から距離はあるが街路事情は良好で、札幌駅前、西１８丁目駅等市内各エリアへのアクセスが容易であり、土地不足も相俟って、需要は堅調。金融政策の変更等による今後の不動産市場の動向に注視を要す。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。 (2) 同一需給圏は収益性等に影響を与える系統・幅員等の街路条件や、周辺商業施設や背後住宅地との位置関係等を考慮すると、主として中央区内の幹線道路沿いの圏域と判定される。背後人口も増加傾向で、かつ幅広い利用可能性を有することから、各種の賃貸経営を目的とした需要や、路線型店舗・事務所等の事業目的の法人需要が期待できる状況である。付近は大小の画地と各種用途が混在しており、このため取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近時での商業地の更地取引が少ない為、異類型の事例も採用した。採用した取引事例は、収益性により取引が成立したと判断される事例等からも適正に求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定要素はあるものの投資採算性を反映した価格である。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格も考慮の上、他の標準地とのバランス、単価と総額との関連の適否も踏まえて鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	西１８丁目駅北方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	187.2 坪 (619 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区北４条西１９丁目１番２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心に近い北５条通沿いの商業地域。中央区においてはマンション用地や投資物件等への引き合いは継続しており、需要は堅調に推移するものと見込まれるが、金融政策変更による今後の不動産市場の動向等に注視すべき。 (2)周辺はマンションも多く人口増の傾向は続いており、又店舗用地として見た場合の商圏も広い。建築費の高騰や金利動向による影響に留意する必要はあるが、用地需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 92万8,986 円 1平米 28万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万5,762 円 1平米 27万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2022年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2019年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)共同住宅地、画地規模の大きな路線商業地とも土地不足の状況にあり需要は堅調。年末日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策の変更を行った。 (2)中央区は総人口、老年人口とも増加傾向で、生産年齢人口は近年は微増傾向である。金利や融資条件の影響により物件の選別化が進むものと見られる。
地域要因
(1)駅からやや離れるが街路事情が良好で、マンション需要が認められる。令和３年９月医療法人が近隣で高齢者向け住宅を含む大型複合施設をオープン。 (2)当該地域は車両交通量の多い北５条手稲通沿いの路線商業地域で稀少性が高く、また人口の都心回帰の影響等から、相応の需要が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北４条西１９丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万6,300 円／平米 84万7,328 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,989 円／平米 87万2,748 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,208 円／平米 80万7,352 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北４条西１９丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万4,636 円／平米 80万8,767 円／坪
推定価格 平米 坪	23万8,174 円／平米 78万7,403 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,303 円／平米 94万9,824 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北４条西１９丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,001 円／平米 54万5,493 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,823 円／平米 58万7,883 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,598 円／平米 80万8,641 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	285 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北４条西１９丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,510 円／平米 60万72 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,316 円／平米 64万9,021 円／坪
標準価格 平米 坪	28万1,255 円／平米 92万9,829 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北４条西１９丁目１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万2,702 円／平米 96万7,673 円／坪
推定価格 平米 坪	27万9,571 円／平米 92万4,262 円／坪
標準価格 平米 坪	30万4,544 円／平米 100万6,822 円／坪
査定価格 平米 坪	30万5,000 円／平米 100万8,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情