路線価 (2023) 北海道札幌市手稲区曙2条3-537-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市手稲区北海道札幌市手稲区曙２条３丁目５３７番７外
価格時点	2023 年
駅名	稲穂駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (646 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,130万 円 (646 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,098 円／坪 1平米 3万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として札幌及びその近郊の道央圏に位置する工業地域であるが、住宅用途も混在していることから区内全域の共同住宅地域の一部も含まれるものと思料する。需要者は、自用の小規模工場や倉庫等の用地としての利用を目途とする法人等が主と見込まれる。共同住宅等も混在する現況から不動産事業者等の需要も考えられるが、住環境が劣ることから住宅需要は相対的には弱いと思料する。物件により状況は様々で、中心価格帯は把握しがたい。 (2) 同一需給圏は札幌市内及び周辺都市の工業地域一円となる。主たる需要者は中小規模の工場、倉庫等の所有を目的とする法人等となる。また当該地域は低層住宅等も見られ、住宅等所有者も需要者となり得る。工業地需要は、交通利便性の高い地域を中心に、流通業務用地としての需要が札幌市内だけでなく周辺都市でも高まっていること、低層住宅が存する住宅地としても市内の住宅需要は高まっている現状等から地価は上昇している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域とその周辺は、手稲工業団地の西地区と東地区に挟まれている立地から、自用の小規模な工場や倉庫等が多い地域となっている。一部にはアパート、マンション等の共同住宅や戸建住宅等も混在しているが、賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は試算しなかった。したがって、本件においては、比準価格を重視し、市場動向をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 手稲工業団地に隣接する工業地域内の土地であり、建物は工場、倉庫等が主で、取引は自用目的が中心となる。工場等の賃貸は少なく、賃貸市場は未成熟である。また戸建住宅、アパート等の収益物件も一部見られるが、住宅想定は面積等から妥当とは言えないことから、収益還元法は適用しなかった。本件においては、工業地需要が高まっている中、売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	稲穂駅東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	195.4 坪 (646 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	工場兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模工場、アパート等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市手稲区北海道札幌市手稲区曙２条３丁目５３７番７外
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	21.5 m
面積	650 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	手稲工業団地の東、西エリアに挟まれた、低層住宅もみられる工住混在地域
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別大きな変動要因はなく、今後も当面の間は現状を維持して推移するものと予測する。 (2)中小規模な工場等の他、低層住宅等が混在する地域で需要は工業地、住宅地双方にあり、その状況は当分は現状のまま推移すると予測する。工業地の需要は札幌市だけでなく周辺都市にも広がっており地価は上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万8,437 円 1平米 3万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万8,437円 1平米 3万2,800円
前年から次年への変動率 9.3 ％
2022年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 10 ％
2019年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利等の影響もあって、取引は堅調であり、需要は安定している。新型コロナ感染症の影響は不動産価格に関しては小さいと思われる。 (2)札幌市においては不動産需要は継続して強いが、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等が市場に与える影響が見受けられる傾向にある。
地域要因
(1)小規模な工場や倉庫がみられる中、低層住宅等も混在する地域であり、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。 (2)流通業務及び食品加工用の工場等用地を中心として工業地需要が高まっており、札幌市内の工業団地を中心に取引が増加、周辺都市にも拡大している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231181107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市手稲区曙２条３丁目５３７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,965 円／平米 7万2,616 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,258 円／平米 9万6,727 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,438 円／平米 11万546 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231181107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市手稲区曙２条３丁目５３７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,386 円／平米 15万46 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,074 円／平米 14万2,403 円／坪
標準価格 平米 坪	4万294 円／平米 13万3,212 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231181107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市手稲区曙２条３丁目５３７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
推定価格 平米 坪	3万224 円／平米 9万9,921 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,306 円／平米 11万3,416 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231281109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区曙２条３丁目５３７番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,893 円／平米 14万1,804 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,180 円／平米 14万6,059 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,581 円／平米 10万7,713 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ
特別な事情