路線価 (2023) 群馬県桐生市梅田町2-字栗生45-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 桐生市群馬県桐生市梅田町２丁目字栗生４５番２
価格時点	2023 年
駅名	桐生駅 から 6300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	461万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	457万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円／坪 1平米 1万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桐生市郊外の住宅地域及びみどり市の住宅地域。需要者は当市居住の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。梅田地区の山間部内の住宅地域であり、供給はあるものの、需要は弱含みであり、他地域との比較による選好性で劣ること等から割安に成約する取引が多い。土地は総額４００万円～８００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円未満を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は桐生市郊外の住宅地域一円である。需要者は市内に居住、勤務する一次取得者層が大半を占めており、隣接市町村からの転入者は少ない。一般住宅を中心に農家住宅等の介在する山間農村部の住宅地域であり、市街地から遠隔地のため利便性に劣ることから人口減が続いているので、需要は低調で推移する。需要の中心となる価格帯は、土地が４００～８００万円程度であるが、新築戸建住宅は近隣地域内では殆んど見受けられない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 評価対象不動産の存する近隣地域は、郊外の住宅地域で、市街地からも遠く賃貸市場が未成熟であり、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しない。よって本件においては、居住の快適性・利便性を重視する自用地中心の住宅地域であるため、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は山間部の住宅地域で、周囲にアパート等は見受けられない地域である。そのため賃貸需要が見込めないことから共同住宅を想定することは妥当性を欠くと思われるので、収益還元法は適用しなかった。需要者は快適性と市場動向を重視して行動するものと考えられるので、取引事例から求められた比準価格は規範性が高いものと判断される。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桐生駅北東方
距離	6300 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	山間の平坦部に造成された住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桐生市群馬県桐生市梅田町２丁目字栗生４５番２
標準地の範囲
東	450 m
西	400 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	山間の平坦部に造成された桐生川に近接する住宅地域
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の山間部エリアに位置する県道背後の住宅地域であり、人口減少による影響等から、今後も徐々に衰退傾向にて推移していくものと予測する。なお地価は当分の間は下落傾向が継続するものと予測する。 (2)一般住宅等が小さな集まりを見せる山間農村部の住宅地域であり、市中心部から遠隔地で利便性に劣ることから、衰退化傾向で推移すると予測される。そのため地価は下落基調が継続すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,284 円 1平米 1万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -4.1 ％
2019年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気後退及び人口減少による地域の衰退等の要因から、全体的に不動産市場は低迷している。 (2)県南東部の中心都市。市域の大半が山地のため、可住地面積が少ない。人口減と高齢化が高い水準で推移しており、不動産需要は減退傾向にある。
地域要因
(1)郊外の山間部エリアに位置する住宅地域であり、不動産需要は弱い地域である。 (2)市街地から遠隔地の山間に位置する住宅地域であり、高齢化と人口減から不動産実需に乏しい。当地域における特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	347 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市梅田町２丁目字栗生４５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,426 円／平米 7万834 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,194 円／平米 7万6,679 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,108 円／平米 4万6,641 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	349 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市梅田町２丁目字栗生４５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万175 円／平米 3万3,639 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,162 円／平米 5万126 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,468 円／平米 4万7,831 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市梅田町２丁目字栗生４５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,337 円／平米 5万4,010 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,204 円／平米 5万3,570 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,005 円／平米 4万6,301 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	327 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市梅田町２丁目字栗生４５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,465 円／平米 7万963 円／坪
推定価格 平米 坪	2万509 円／平米 6万7,803 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,457 円／平米 4万4,489 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情