路線価 (2023) 群馬県桐生市宮本町3-1639-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 桐生市群馬県桐生市宮本町３丁目１６３９番４
価格時点	2023 年
駅名	桐生駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	619万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	617万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,237 円／坪 1平米 2万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渡良瀬川の北東部にある桐生市街地の中心部に近接する地域。需要者は当市居住の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。自然的条件及び生活上の利便性が劣る地域であること等から需要は弱含みであり、取引成約件数も少ない状況にある。土地は総額７００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は桐生市内の市街地を中心とする一般住宅地域。需要者は桐生市居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。同市中心地への接近性は高いが当該中心地は衰退傾向にあり、また近隣地域は市街地外縁部にあること等から、需要は弱く土地取引は少ない。土地は６００～７００万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円程度の物件が市場での需要の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、共同住宅も見受けられるが、評価対象不動産は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が非現実的であるため、収益還元法は採用しない。よって本件においては、居住の快適性・利便性を重視する自用地中心の住宅地域であるため、代表標準地との均衡に留意のうえ比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺には共同住宅等も散見されるが、自用の戸建住宅が中心であり、また画地規模もやや小さいため経済的に合理性を有する共同住宅の想定ができず、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比較可能な多くの取引事例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桐生駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桐生市群馬県桐生市宮本町３丁目１６３９番４
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	50 m
北	900 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	吾妻山の山麓に位置する既成住宅地域
街路	基準方位　北　　６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)吾妻山の山麓に位置する一般住宅を中心とする既成住宅地域であるが、今後とも現状の特性を維持していくものと予測する。なお地価は当分の間は下落傾向が継続するものと予測する。 (2)中心部に近い既成の住宅地域であるが土地利用に変化はなく格別の変動要因はないことから、現状維持傾向が続き、また地価は従来からの需要の弱さに加え、コロナ禍による景気低迷等から下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,237 円 1平米 2万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気後退及び人口減少による地域の衰退等の要因から、全体的に不動産市場は低迷している。 (2)かつては県東毛地域の経済、文化の中心的役割を担っていたが、人口減少、高齢化により地位低下。景気は持ち直しつつあるが、依然厳しい状況続く。
地域要因
(1)山麓に位置する住宅地域であり、自然的条件及び生活上の利便性は劣ることから不動産需要は弱含みである。 (2)中心市街地外縁部の、緩傾斜地勢にある住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られず、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	342 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市宮本町３丁目１６３９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,356 円／平米 9万3,745 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,653 円／平米 9万1,421 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,412 円／平米 8万7,318 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	342 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市宮本町３丁目１６３９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,390 円／平米 6万4,103 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,734 円／平米 7万8,465 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,155 円／平米 7万6,550 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市宮本町３丁目１６３９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,779 円／平米 8万8,531 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,391 円／平米 10万7,085 円／坪
標準価格 平米 坪	3万131 円／平米 9万9,613 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	342 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市宮本町３丁目１６３９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,736 円／平米 7万8,471 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,565 円／平米 8万7,824 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,672 円／平米 9万1,484 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	335 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市宮本町３丁目１６３９番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,288 円／平米 9万6,826 円／坪
標準価格 平米 坪	3万132 円／平米 9万9,616 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情