路線価 (2023) 群馬県桐生市本町2-266-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 桐生市群馬県桐生市本町２丁目２６６番４外
価格時点	2023 年
駅名	桐生駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	953万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	950万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円／坪 1平米 3万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、桐生市内の中心部、幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商業地域並びに混在住宅地域である。需要者の中心は飲食業、小売業を営む個人または法人である。当該地域は市中心部周辺に位置する県道沿いの近隣商業地域で、周辺住民を主たる客層としているが、郊外大型店舗への商業構造の変化に伴う既成商業地の衰退により需要は減退している。取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心的価格帯は把握困難である。 (2) 同一需給圏は桐生市内中心部の商業地域及び路線商業地域である。需要者は小売店、飲食店、事務所等の利用を目的とする地縁性を有する個人、法人が想定される。小規模店舗等が主体の既成商業地域であるが、郊外大型店等への顧客流出により衰退化が進んでいることから、需要は低迷している。近隣地域内での土地取引が少ない上、利用目的等により価格が一定していないので、需要の中心となる価格帯を把握するのは難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は自用の店舗等が中心で、散見される賃貸物件は空店舗などから転化されたものが主体のため、収益性に特化した賃貸物件に係る市場成熟度は低い。そのため土地価格に相応する賃料水準の形成力が弱いので、収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の取引事例に基づいて求められたため実証性が高いと判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桐生駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	85.3 坪 (282 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桐生市群馬県桐生市本町２丁目２６６番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いの近隣商業地域
街路	１０．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部周辺に位置する県道沿いの近隣商業地域であり、コロナ禍の影響は和らぎつつあり概ね現状の利用状況にて推移するものと予測する。地価水準については下落傾向で推移すると予測する。 (2)小規模店舗が主体の近隣商業地域で、特段の変動要因は認めらないが、郊外大型店への顧客流出などの影響から衰退化傾向にある。需要の低迷から、地価は下落基調が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)群馬県東部に位置する市の一つで、人口減少が著しく、高齢化率も高い。新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつある。 (2)県南東部の中心都市。市域の大半が山地のため、可住地面積が少ない。人口減と高齢化が高い水準で推移しており、不動産需要は減退傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はないが、郊外大型店舗への商業構造の変化に伴う既成商業地の衰退により需要は減退し、地価は下落傾向である。 (2)個人商店等が主体の既成商業地域であり、閉鎖店舗等も多く、衰退化傾向にある。当地域での特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	346 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市本町２丁目２６６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,536 円／平米 11万4,176 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,128 円／平米 10万9,521 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,130 円／平米 11万6,140 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	335 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市本町２丁目２６６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,904 円／平米 11万5,393 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,374 円／平米 12万252 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,212 円／平米 11万6,411 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	346 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市本町２丁目２６６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,024 円／平米 10万5,871 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,229 円／平米 12万9,691 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,261 円／平米 11万3,267 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	346 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市本町２丁目２６６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,958 円／平米 7万9,205 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,815 円／平米 8万2,038 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,392 円／平米 9万3,864 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情