路線価 (2023) 群馬県桐生市巴町2-字馬場中1821-48 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 桐生市群馬県桐生市巴町２丁目字馬場中１８２１番４８
価格時点	2023 年
駅名	桐生駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	366万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	367万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,778 円／坪 1平米 4万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桐生市の市街地を中心とする商業地域及び混在住宅地域。需要者は事務所、飲食店を中心に幅広い業種の商業事業者が想定される。駐車場が確保されていない画地が多く郊外幹線道路沿いの商業地に顧客が流出しており、空室も多く、土地需要は減退している。取引される価格帯にはばらつきがあり、中心となる価格帯は見出だせない状況である。 (2) 同一需給圏は、桐生市内の中心部、幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商業地域並びに混在住宅地域である。需要者の中心は飲食業、小売業を営む個人または法人である。当該地域は店舗・事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域で、周辺住民を主たる客層としているが、郊外大型店舗への商業構造の変化に伴う既成商業地の衰退により需要は減退している。取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心的価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は５事例を採用しており、規範性は高い。収益価格は店舗事務所を想定しているが、賃貸物件の需要は好転せず賃貸市場の成熟度は低いため収益の査定に不安定要素が残る。商業地としては規模が小さく自己使用目的での取引が想定されるため、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桐生駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桐生市群馬県桐生市巴町２丁目字馬場中１８２１番４８
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	事務所、店舗等が混在する駅前商業地域
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	都市機能誘導区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅周辺の商業地域であるが空事務所や空店舗が多く見られ、マンションも散見されることから、漸次商業地域から混在住宅地域へと移行していくものと予測される。地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)店舗・事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、コロナ禍の影響は和らぎつつあり概ね現状の利用状況にて推移するものと予測する。地価水準については下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万754 円 1平米 4万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、店舗の郊外移転等により市街地需要は大幅減退。郊外と差はなく、規模確保の影響大。住宅地と同水準も散見。コロナ禍から取引件数回復。 (2)群馬県東部に位置する市の一つで、人口減少が著しく、高齢化率も高い。新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつある。
地域要因
(1)閉鎖店舗が多く空室率は高水準である。近年は周辺で駐車場への移行が多く見られる。 (2)地域要因に格別の変動はないが、郊外大型店舗への商業構造の変化に伴う既成商業地の衰退により需要は減退し、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	349 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市巴町２丁目字馬場中１８２１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,062 円／平米 13万9,057 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,534 円／平米 14万617 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,343 円／平米 16万3,128 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	346 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市巴町２丁目字馬場中１８２１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,536 円／平米 11万4,176 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,128 円／平米 10万9,521 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,528 円／平米 15万3,822 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	338 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市巴町２丁目字馬場中１８２１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,342 円／平米 12万147 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,141 円／平米 12万9,400 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,529 円／平米 14万7,213 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	338 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市巴町２丁目字馬場中１８２１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,804 円／平米 11万8,368 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,052 円／平米 11万5,882 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,543 円／平米 14万3,953 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	345 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	桐生市
地域	群馬県桐生市巴町２丁目字馬場中１８２１番４８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,359 円／平米 13万6,733 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,588 円／平米 12万7,572 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,303 円／平米 14万6,466 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情