路線価 (2023) 群馬県伊勢崎市上植木本町2644-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 伊勢崎市群馬県伊勢崎市上植木本町２６４４番１１
価格時点	2023 年
駅名	伊勢崎駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	651万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	651万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円／坪 1平米 2万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊勢崎市街地外周部の市街化調整区域内を中心とした住宅地域。需要者の中心は地縁性のある市内居住者が大半を占め、行政的制約もあることから、同一需給圏外からの転入者は少ない。更に農村的特性の残る郊外部でもあるため、土地取引は低位で推移している。土地は２３０㎡程度で７００万円程度、新築の戸建住宅は２，１００～２，３００万円程度が取引の中心となる価格帯である。 (2) 同一需給圏は伊勢崎市内の主に市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は市内に在住・勤務の一次取得者が主体である。近隣地域及びその周辺は旧来からの住宅地域で市街地からの距離があり、行政的規制の影響もあり選好性に劣る。需要の中心価格帯は標準的画地程度の土地で６５０万円前後、新築戸建住宅で２，２００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化調整区域内の農地も残る住宅地域で、自己使用目的の取引が大半で賃貸市場の熟成度は低く、賃貸共同住宅を想定することは現実的ではないことや居住の快適性を重視する住宅地域でもあることから、収益価格は試算せず市街化調整区域内の多数の実際の取引事例に基づく実証的な比準価格を採用し、前年公示価格及び周辺公示地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は住宅のほか農地も見られる地域である。調区内で表通り沿線以外には賃貸用共同住宅は見当たらず、賃貸共同住宅を想定することは現実的でないため収益還元法は適用を見送った。典型的需要者は市場での代替競争不動産の取引価格を重視し意思決定を行う傾向にあることから、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高いと思料される。よって比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	伊勢崎駅北東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほかに農地等が混在する郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢崎市群馬県伊勢崎市上植木本町２６４４番１１
標準地の範囲
東	450 m
西	620 m
南	150 m
北	530 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	19 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市街化調整区域内の農地も残る住宅地域
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地も介在する市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に特別な変動はみられないので標準的使用は当面現状並にて推移と予測する。土地需要は相対的に弱く、新型コロナ不安もあって地価水準は当面下落傾向と予測。 (2)調整区域内の戸建住宅を中心とした既成住宅地域。地域要因に特段の変動は見られず今後も現況を維持すると予測される。郊外に位置し競争力に劣り需要は弱い。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万4,552円 1平米 2万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万4,552円 1平米 2万8,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)機械産業を基盤とし、商業も盛んな商工都市。人口は微増。土地需要の中心は区画整理地や工業地等。新型コロナによる市況の下押しはやや緩和傾向。 (2)前年は増加傾向にあった土地取引件数は再び減少に転じた。地価は一部の郊外新興住宅地域等は上昇～横ばい、その他地域は下落傾向。
地域要因
(1)市街化調整区域内の住宅地域で、行政的制約もあることから、特別な地域要因の変動はみられない。 (2)調区内の既存住宅地域で、地域の選好性は劣り需要は弱い。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23122 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市上植木本町２６４４番１１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,250 円／平米 8万171 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,656 円／平米 7万8,207 円／坪
標準価格 平米 坪	3万58 円／平米 9万9,372 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23153 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市上植木本町２６４４番１１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,436 円／平米 8万785 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,582 円／平米 7万7,962 円／坪
標準価格 平米 坪	3万156 円／平米 9万9,696 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23126 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市上植木本町２６４４番１１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,827 円／平米 8万8,690 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,117 円／平米 8万6,343 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,235 円／平米 9万3,345 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23154 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市上植木本町２６４４番１１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,101 円／平米 7万6,372 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,271 円／平米 7万3,628 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,014 円／平米 9万2,614 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情