路線価 (2023) 群馬県伊勢崎市境新栄6-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 伊勢崎市群馬県伊勢崎市境新栄６番２３
価格時点	2023 年
駅名	境町駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	951万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	951万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,543 円／坪 1平米 2万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊勢崎市境支所管内の住宅地域であり、主な需要者は伊勢崎市に居住又は通勤する個人等である。平成２年に土地区画整理事業の換地処分が行われ、区画整然とした住環境良好な住宅地域となっているが、境支所管内における土地需要は長期低迷が続くため、依然として農地や遊休地が散見される等、熟成度は余り高くない。市場での中心価格帯は画地規模３００㎡程度で土地は９００万円程度、新築の戸建住宅は２，２００万円程度である。 (2) 同一需給圏は伊勢崎市の境地区を中心とする郊外の住宅地域。需要者の中心は伊勢崎市に居住又は勤務する居住を目的とした２０代から４０代前後の１次取得者である。生活利便性や居住環境が概ね良好な住宅地域であるが、需要の二極化が顕著な旧郡部の既成住宅地域であり市場は長期低迷を継続している。市場での中心価格帯は、画地規模３００㎡程度の土地は８００～９００万円程度、新築戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の高い多数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。周辺には共同住宅も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地域内に存することから、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺は、共同住宅も見られる住宅地域であるが、中心となる利用は中規模の戸建住宅で、収益性よりも居住の快適性が重視される。採用した取引事例はいずれも住宅地利用を目的とする取引で、価格決定の指標となる信頼性が高い比準価格を試算できた。収益価格は元本と果実の相関関係が希薄なため低位な試算となった。以上から収益価格は参考に留め、実証的な比準価格を重視し、前年公示価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	境町駅東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が見られる区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢崎市群馬県伊勢崎市境新栄６番２３
標準地の範囲
東	70 m
西	180 m
南	50 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	境地区中心部北東方外周部の居住環境概ね良好な住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平成２年に土地区画整理事業の換地処分が行われているが、土地需要の長期低迷により依然として地域内には農地や遊休地が介在している。建物新築等の動きは少なく、今後も当面現状維持で推移すると予測する。 (2)境町駅北口郊外の一般住宅のほか共同住宅や空地も見られる区画整理済みの住宅地域である。地域の土地利用状況に特別な変化は見られない。需要は弱く地価は下落傾向にて推移すると見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 9万6,535円 1平米 2万9,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。 (2)伊勢崎市は工業都市で人口は微増横這い傾向。ウィズコロナの経済正常化は進むも景気は先行き不透明で不動産市場も二極化は顕著である。
地域要因
(1)地域内には一般住宅のほか、農地や遊休地が介在するが、土地需要の長期低迷により、建物新築等の動きは少なく、地域に格別の変化はない。 (2)境町駅北口郊外の一般住宅等がみられる区画整然とした住宅地域で、特に変動要因はなく需要は依然として弱い。地価は下落傾向を続けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23138 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市境新栄６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,151 円／平米 8万3,149 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,219 円／平米 10万3,210 円／坪
標準価格 平米 坪	3万607 円／平米 10万1,187 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23138 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市境新栄６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,480 円／平米 7万4,319 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,542 円／平米 7万1,218 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,618 円／平米 9万1,305 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23138 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市境新栄６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万206 円／平米 9万9,861 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,229 円／平米 9万6,631 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,524 円／平米 9万7,606 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23138 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市境新栄６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,550 円／平米 7万4,550 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,189 円／平米 7万3,357 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,911 円／平米 9万2,274 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23152 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市境新栄６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,803 円／平米 8万1,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,469 円／平米 8万4,201 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,942 円／平米 9万5,682 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情