路線価 (2023) 群馬県伊勢崎市曲輪町19-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 伊勢崎市群馬県伊勢崎市曲輪町１９番２５
価格時点	2023 年
駅名	伊勢崎駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	558万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	558万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円／坪 1平米 3万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地はＪＲ伊勢崎駅南西、北小学校に近い既成住宅地域に位置し、駅周辺第３土地区画整理事業の計画があるが、従前の状態のままである。標準的使用は１５０㎡前後の画地上、低層住宅と判定される。駅や小学校への接近性に優れるが、街区や環境条件の点で市場性が劣る。現状では土地総額としては５５０万円から６００万円程度、土地・建物総額は２０００万円程度と試算される。 (2) 同一需給圏は伊勢崎市街地およびその外縁部の住宅地域。需要者は伊勢崎市に在住または在勤の自己所有を目的とした勤労者世帯が大半を占め、市外からの転入者は少ない。市中心部付近に位置し、利便性は良好であるが、街路、街区の整然性に欠け、旧態依然とした街並みを呈している。よって、新興住宅地域との競合から需要は相対的に弱い。土地は７００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円程度の物件が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は近隣並びにその周辺一円のものを収集、比較検討されたもので、比準価格は市場取引動向を的確に反映し得たと思料される。収益価格は非適用理由記載のため、適用を断念した。本件では比準価格に信を置き、上記のとおり本件鑑定評価額と決定した。 (2) 周辺地域でアパートが見られるが、戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、画地規模が小さく市場性のある共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。近隣地域は居住の快適性を重視する居住環境の良好な住宅地域であることから、実際の土地取引から算定した実証性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢崎駅南西方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い利便性の良い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	196 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢崎市群馬県伊勢崎市曲輪町１９番２５
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	伊勢崎駅に近い、街区状況、画地規模に劣る既成の住宅地域
街路	基準方位北４．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	196 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅、市街地、公共施設への接近性良好な既成住宅地域であるが、街区整備が進んでいない地域であることから、市場需要が弱く、やや下落傾向が続いている。 (2)駅や中心市街地等に近接の既成住宅地域で、現状維持傾向にて推移することが予測される。街路の連続性や街区の整然性で劣り選好性が弱く、地価は弱含みにて推移。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、少子高齢化を背景に、ｗｉｔｈコロナ、ウクライナ情勢等の経済的影響、円安、物価高の局面が続き、不透明感が増大している。 (2)景気は緩やかな回復が見込まれるが、懸念材料も多く先行きは不透明。北関東有数の工業都市。人口は微増傾向。中心市街地の空洞化が加速している。
地域要因
(1)伊勢崎駅周辺土地区画整理第三地区内に存するが、未施工のため、街路条件、画地条件は旧来のままの状態が続いている。 (2)中心部に近接した既成住宅地域で、特段の地域変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23119 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市曲輪町１９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万976 円／平米 20万1,587 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,824 円／平米 15万8,106 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,568 円／平米 12万4,200 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23154 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市曲輪町１９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,664 円／平米 14万4,353 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,985 円／平米 13万8,802 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,487 円／平米 12万3,932 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23154 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市曲輪町１９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,986 円／平米 11万8,970 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,485 円／平米 12万3,925 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,250 円／平米 12万6,455 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22150 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市曲輪町１９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,240 円／平米 12万6,421 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,164 円／平米 11万9,558 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,164 円／平米 11万9,558 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	22150 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市曲輪町１９番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,131 円／平米 17万2,345 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,979 円／平米 15万5,313 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,704 円／平米 12万4,649 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	北
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情