路線価 (2023) 群馬県伊勢崎市昭和町1643-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 伊勢崎市群馬県伊勢崎市昭和町１６４３番３１
価格時点	2023 年
駅名	伊勢崎駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	597万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	597万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円／坪 1平米 3万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊勢崎市本庁管内の市街化区域一円の住宅地域で、主な需要者は伊勢崎市に居住又は通勤する個人が中心である。当該地域は市街地中心部に比較的近い旧来からの住宅地域で、土地区画整理事業が未実施で全体的に街区の整然性を欠くため、周辺の土地区画整理事業実施済の地域と比較して、需要の少ない地域となっている。不動産市場の中心価格帯は、土地のみで８００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円～２，２００万円程度である。 (2) 同一需給圏は伊勢崎市中心部周辺とその外周部の住宅地域一円。主たる需要者は伊勢崎市内に通勤する３０代から４０代を中心とする一次取得者層である。市街地近郊の住宅地域で、一定の利便性を有するものの、街路条件・街区整備の状況の立ち遅れから旧態依然とした街並みが形成されており、新興住宅地域との競合から需要は相対的に弱い。需要の中心となる価格帯は土地で５００万円～７００万円、新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに各種の補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については対象地域が賃貸共同住宅の需要が見込める地域ではあるが、対象標準地の画地規模が小さいため、収益価格を求めなかった。以上により、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には戸建住宅のほかアパートも見られるが、主たる需要者は自己利用目的の一次取得者層であることから、対象標準地に賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではなく、収益還元法の適用は断念した。対象標準地の主たる需要者は取引価格の水準を指標に意思決定することが一般的であることから、比準価格を実証性を有する説得力のある価格であると判断し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢崎駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等のほか空地の多い雑然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢崎市群馬県伊勢崎市昭和町１６４３番３１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	140 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	街路の系統連続性やや劣る寺院周辺の住宅地域
街路	基準方位　北　　４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地近郊の既成住宅地域であるが土地区画整理事業が未実施で街区の整然性が劣るため、周辺の区画整然とした住宅地域と比較して需要はやや弱い。今後も当分の間同様の傾向が続くと予測する。 (2)戸建住宅を中心とする市街地近郊の住宅地域であり現状を継続すると予測する。地価は街路条件、街区整備の状況の立ち遅れから選考性に劣り、下落基調が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万5,297円 1平米 3万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大による一時的な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあるものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域毎に濃淡がある。
地域要因
(1)街区の整然性を欠く市街地近郊の既成住宅地域であるが、土地区画整理事業等の実施予定はなく、地域要因に特段の変動要因は見られない。 (2)市街地郊外の住宅地域であるが、街路条件・街区の整然性に欠け需要は弱い。地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23154 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市昭和町１６４３番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,664 円／平米 14万4,353 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,985 円／平米 13万8,802 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,790 円／平米 12万4,934 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23154 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市昭和町１６４３番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,834 円／平米 12万5,079 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,032 円／平米 11万9,122 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,675 円／平米 11万7,942 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23119 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市昭和町１６４３番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,792 円／平米 17万4,530 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,808 円／平米 17万1,277 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,569 円／平米 12万4,203 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23150 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市昭和町１６４３番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,709 円／平米 13万7,890 円／坪
推定価格 平米 坪	4万931 円／平米 13万5,318 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,842 円／平米 11万8,494 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情