路線価 (2023) 群馬県伊勢崎市美茂呂町4278-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 伊勢崎市群馬県伊勢崎市美茂呂町４２７８番３
価格時点	2023 年
駅名	新伊勢崎駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,554 円／坪 1平米 4万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊勢崎市の市街地外周部寄りの住宅地域である。需要者の中心は伊勢崎市に居住又は勤務するサラリーマンである。広瀬小学校に近いこと、空地が残ること等から住区人口は増加傾向だが整然性はやや低い。コロナ禍は和らぎ傾向で景気は持ち直し傾向だが現在の需給関係に変化は見られない。土地は８００万円前後、新築戸建住宅は２７００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は伊勢崎市の市街地南方を中心とする外周部及び郊外の住宅地域。需要者の中心は市内及び周辺市町在住の居住を目的とした３０代前後の第一次取得者層。生活利便性や居住環境概ね良好な住宅地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響は殆どなく、住宅地需要の底堅さや居住環境等良好な地域への選好性等から需要は比較的堅調。市場での中心価格帯は画地規模２４０㎡程度で土地は１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引価格は比準価格重視で決定されている。上記比準価格は競争関係にある信頼できる事例から求めたもので信頼できる。収益価格は、画地規模が小さく収益性が低いため適用できなかったが、価格決定への影響はないと判断した。以上、快適性を重視する住宅地域なので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (2) 周辺には共同住宅も見受けられるが戸建住宅が中心で収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される地域である。取引は居住目的が大半で信頼性のある事例を収集し得た。なお、画地規模が小さく、競争力のある賃貸用の共同住宅の想定が困難であるため収益価格は求められなかった。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新伊勢崎駅南方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート等が混在し高圧線に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢崎市群馬県伊勢崎市美茂呂町４２７８番３
標準地の範囲
東	250 m
西	60 m
南	130 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18.5 m
面積	240 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	新旧住宅中心に共同住宅や農地等が混在する住宅地域
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)広瀬川と国道３５４号に挟まれた混在住宅地域で農地も残る。利便性良好で多様性もあるが整然性は低く居住環境は伸び悩み。コロナ禍の和らぎや景気の持ち直し等の傾向から今後は地価下落縮小が期待される。 (2)住宅、アパート等が混在し高圧線に近い住宅地域で、特に変動はなく今後も現状維持にて推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は殆どなく、地価は概ね横這い傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はコロナ禍の影響が和らぐもとで持ち直している。個人消費は緩やかに増加している。雇用所得環境は全体としては緩やかに改善している。 (2)景気は依然として先行き不透明。県中東部の中核都市。人口は微増から概ね横這い傾向。環境や利便性等の良否による二極化が顕著。
地域要因
(1)市役所南方に比較的近い農地も残る混在住宅地域で南側は国道３５４号に近い。街路条件や環境条件等の変化は特に見られない。 (2)住宅、アパート等が混在し高圧線に近い住宅地域。新型コロナウイルス感染症の影響は殆どなく、特に変動はない。
個別的要因	(1)街路、環境、隣地関係等の個別的要因に変化はなく、競争力は地域の標準を維持。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23154 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市美茂呂町４２７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,658 円／平米 8万8,131 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,544 円／平米 11万7,508 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,178 円／平米 12万6,216 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23122 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市美茂呂町４２７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,991 円／平米 12万8,904 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,264 円／平米 12万6,501 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,847 円／平米 12万8,428 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23130 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市美茂呂町４２７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,976 円／平米 13万8,773 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,863 円／平米 15万1,623 円／坪
標準価格 平米 坪	4万231 円／平米 13万3,004 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市美茂呂町４２７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,347 円／平米 7万3,879 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,148 円／平米 11万6,199 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,233 円／平米 12万3,092 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23112 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市美茂呂町４２７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,994 円／平米 12万5,608 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,388 円／平米 13万6,829 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,380 円／平米 13万190 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情