路線価 (2023) 群馬県伊勢崎市本町4-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 伊勢崎市群馬県伊勢崎市本町４番１６
価格時点	2023 年
駅名	伊勢崎駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	531万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	531万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,054 円／坪 1平米 5万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市街地中心付近の旧来からの商業地域。需要者の中心は単独店型店舗の個人及び地元法人である。当地域は中低層の店舗兼住宅地であるが、郊外型店舗等への顧客流出やコロナ禍の影響等による先行き不透明感等から需要は低迷している。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は伊勢崎市街地及び周辺部の商業地域である。需要者の中心は飲食店、小売店等の店舗需要を主体とした個人または地元法人である。当地域は伊勢崎市の中心商業地域であるが、郊外型店舗等への顧客流出の影響から商況の衰退が顕著である。更に、コロナウイルス感染症の影響から飲食店等の閉店が相次ぎ、需要は低迷している。なお、取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心的価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の店舗兼住宅が中心となっており、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いことから収益価格は低水準に試算された。商業地であるが自用目的での取引が中心で価格形成は市場性を主体としている地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較衡量し、前年公示価格及び基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の店舗兼住宅が中心で、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は比準価格に比して低位に試算された。一方、比準価格は伊勢崎市の商業地に位置するものを中心に規範性の高いものを採用して試算されており説得力を有する。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢崎駅南方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	27.2 坪 (90 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼住宅が多い中心部の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢崎市群馬県伊勢崎市本町４番１６
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	18 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地中心部の商業地域
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部の商業地域であるが、郊外型店舗等への顧客流出、コロナ禍等による先行きの不透明感等から地価は下落傾向にて推移している。 (2)伊勢崎市の中心商業地域であるが、郊外型店舗への顧客の流出等の影響から商況の衰退が顕著で、回復の兆しは見られない状態である。地価は下落傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,360 円 1平米 6万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万9,021 円 1平米 6万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万9,021円 1平米 6万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 19万7,038円 1平米 5万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)店舗系商業地はコロナ禍の影響等から下落傾向にあり、その他の商業地は横這い乃至やや下落にある。旧郡部の商業地は需要が弱く下落にある。 (2)景気は緩やかな回復が見込まれるが、懸念材料も多く先行きは不透明。北関東有数の工業都市。人口は微増傾向。中心市街地の空洞化が加速している。
地域要因
(1)地域要因の変動は特に無いが、コロナ禍の影響による先行き不透明感から地価は下落傾向にある。 (2)商況の衰退が顕著な中心商業地域であるが、特段の地域変動要因は見られない。
個別的要因	(1)特に個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市本町４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,491 円／平米 18万6,759 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,491 円／平米 18万6,759 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,908 円／平米 20万7,974 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23135 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市本町４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,606 円／平米 18万3,833 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,983 円／平米 18万8,386 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,871 円／平米 20万4,546 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23135 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市本町４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,496 円／平米 22万9,754 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,496 円／平米 22万9,754 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,964 円／平米 18万8,323 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23135 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県伊勢崎市本町４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,790 円／平米 16万4,606 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,001 円／平米 15万8,691 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,324 円／平米 19万2,819 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,300 円／平米 19万2,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情