路線価 (2023) 北海道札幌市中央区南4条東2-11-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外
価格時点	2023 年
駅名	豊水すすきの駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 119万160 円
1平米当たり	1平米 36万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億2,400万 円 (611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 175万2,180 円 1平米 53万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億2,700万 円 (611 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 176万8,710 円／坪 1平米 53万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は創成川イースト地区を中心とした中央区内の商業地域。主たる需要者は自己使用目的で自社ビル取得を目指す法人企業のほか、投資用不動産の取得を目論む法人投資家等である。新型コロナウイルス感染症の再拡大による先行き不透明感は払拭できないが、すすきの地区まで徒歩圏と優位な立地特性を誇る当該地域では供給物件が少なく開発用地に対する需要は堅調で地価は上昇傾向にある。取引規模・形態等様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は中央区内の創成川東地区を中心に、都心部に程近い普通商業地域。需要者の中心は自用もしくは投資目的の法人事業者、不動産関連業者、マンション・ディベロッパー等と見られる。創成川東地区では利便性から需要が増大して高額な取引も見受けられ、経済活動の正常化に伴いインバウンドの本格回復を見据えたホテル用地需要も認められ、地価は上昇傾向となっている。取引が稀少なうえ総額、規模が様々であり中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の市場で実際に発生した取引事例を価格判定の基礎としており実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目し最有効使用に合致した賃貸用建物の建設を想定し期待される純収益の現価の総和を求めたもので投資採算性を反映した価格である。当該地区周辺は供給が限定的で収益性に基づく価格を超えて取引される傾向にある市場の特性を考慮のうえ、比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は事務所ビルも見られる商業地域であるが、賃料の遅行性から近年の地価上昇に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、創成川東側の商業地に存する５事例を採用し、最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性の高い比準価格を中心に収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊水すすきの駅北東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	184.8 坪 (611 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	21 m
面積	550 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コロナ禍は未収束だが人流回復を背景に店舗売上高は回復傾向にある。すすきの地区まで徒歩圏に位置し店舗・事務所・共同住宅地の需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に変動要因を認めず、当面現状維持と予測する。 (2)店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域で、今後も現状を維持して推移すると予測する。背後の創成川東地区では利便性から需要が増大して域内人口も増加しており、当地域にも安定した需要を見込めるものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万8,546 円 1平米 54万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 180万1,770 円 1平米 54万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万8,546円 1平米 54万1,000円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2022年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 180万1,770円 1平米 54万5,000円
前年から次年への変動率 8.3 ％
2019年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。 (2)大規模金融緩和政策による良好な投資環境の下、円安の進行により海外からの投資も増大していたが、金融政策の実質的転換の影響が注視される。
地域要因
(1)コロナ禍は未収束であるが、すすきの地区まで徒歩圏の立地特性を有し、店舗・事務所に加えマンション用地としての需要も認められ地価は上昇傾向。 (2)やや繁華性の劣る商業地で、特段の変動要因はないが、背後に展開する創成川イースト地区の需要増に伴い、当地域の地価も上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万2,933 円／平米 166万2,696 円／坪
推定価格 平米 坪	50万9,220 円／平米 168万3,481 円／坪
標準価格 平米 坪	49万9,235 円／平米 165万471 円／坪
査定価格 平米 坪	54万9,000 円／平米 181万4,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万9,449 円／平米 135万3,638 円／坪
推定価格 平米 坪	42万1,732 円／平米 139万4,246 円／坪
標準価格 平米 坪	48万3,084 円／平米 159万7,076 円／坪
査定価格 平米 坪	53万1,000 円／平米 175万5,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万147 円／平米 135万5,946 円／坪
推定価格 平米 坪	45万5,911 円／平米 150万7,242 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,366 円／平米 177万3,226 円／坪
査定価格 平米 坪	59万 円／平米 195万540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南４条東２丁目１１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,372 円／平米 123万1,062 円／坪
推定価格 平米 坪	37万2,372 円／平米 123万1,062 円／坪
標準価格 平米 坪	44万5,954 円／平米 147万4,324 円／坪
査定価格 平米 坪	49万1,000 円／平米 162万3,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情