路線価 (2023) 北海道札幌市清田区平岡4条2-100-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市清田区北海道札幌市清田区平岡４条２丁目１００番３５
価格時点	2023 年
駅名	大谷地駅 から 2900m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,370万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,370万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円／坪 1平米 8万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は清田区のうち、主に平岡地区一円の住宅地域である。需要者の中心は、主に市内に居住する戸建住宅の所有を目的とする個人及び分譲を行う法人である。地下鉄駅徒歩圏等の利便性の高い地価が高騰した地域との比較において郊外の住宅用地需要が強くなっている。コロナ禍が住宅用地取得マインドの高まりを惹起した可能性もある。需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡前後で２４００万円程度である。 (2) 同一需給圏は清田区の住宅地域である。需要者の中心は清田区内の居住者が多い。典型的需要者は戸建住宅の取得を企図する個人であり、賃貸不動産への投資家も見られる。清田区の住宅地の地価は、地下鉄・ＪＲがないものの、値ごろ感とコロナ禍等による持ち家志向等より、上昇の勢いを大きく拡大している。需要の中心となる価格帯は、土地のみでは１５百万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が存する地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益性より自己利用の居住性を重視する地域であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、本件においては、ウィズコロナの状況ではあるが、金融緩和政策を背景とした住宅用地取得マインドを反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法の取引事例、収益還元法の賃貸事例等、信頼性相応である。典型的需要者は戸建住宅を希望する個人で、重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを反映するのは比準価格であり、比準価格が説得力を有し、地下鉄駅から２．９ｋｍあるが地価はコロナ禍等による持ち家志向等と値ごろ感により、上昇の勢いを拡大していることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ比準価格を重視して上記の通り、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大谷地駅南方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市清田区北海道札幌市清田区平岡４条２丁目１００番３５
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	18 m
面積	290 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、未だコロナ禍ではあるが、隣接区からの戸建需要が流入し、地価は強い上昇傾向で、今後も当分の間、現状のまま推移するものと予測する。 (2)標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄駅から２．９ｋｍあり遠いが、地価はコロナ禍等による持ち家志向等と値ごろ感により、上昇の勢いを拡大している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 16.4 ％
2022年	1坪 23万98円 1平米 6万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 16.4 ％
2019年	1坪 23万98円 1平米 6万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和政策等及びテレワークの増加から、消費者マインドは持家志向が強くなり、住宅需要は上昇傾向であるが、今後の政策継続状況の注視が必要。 (2)清田区の住宅地の地価は、地下鉄・ＪＲがないものの、値ごろ感とコロナ禍等による持ち家志向等より、上昇の勢いを大きく拡大している。
地域要因
(1)清田区は、ＪＲ駅・地下鉄駅が無いため、良好な住環境に比較して、他区より価格水準が低いため、隣接区からの戸建需要が流入し、地価は強い上昇。 (2)地下鉄駅から２．９ｋｍあり遠いが、地価はコロナ禍等による持ち家志向等と値ごろ感により、上昇の勢いを拡大している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2211011110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区平岡４条２丁目１００番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,762 円／平米 24万7,163 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,264 円／平米 27万8,577 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,751 円／平米 26万351 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,900 円／平米 26万4,149 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221011110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区平岡４条２丁目１００番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,651 円／平米 26万20 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,138 円／平米 27万1,548 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,218 円／平米 24万8,671 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,300 円／平米 25万2,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1221011110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区平岡４条２丁目１００番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,541 円／平米 27万9,493 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,527 円／平米 28万9,364 円／坪
標準価格 平米 坪	8万153 円／平米 26万4,986 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221011110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区平岡４条２丁目１００番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,224 円／平米 24万5,385 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,551 円／平米 26万2,996 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,551 円／平米 26万2,996 円／坪
査定価格 平米 坪	8万700 円／平米 26万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1221011110 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区平岡４条２丁目１００番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,466 円／平米 29万5,775 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,066 円／平米 30万1,064 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,911 円／平米 28万4,022 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,200 円／平米 28万8,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	12 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情